• Cláusulas penales por incumplimiento de contrato

  • En toda situación en la que una persona se encuentre ante la posibilidad de arrendar o adquirir un inmueble, dicho individuo se topara con los denominados contratos de arras, los cuales son un tipo privado de contrato en el que el comprador se compromete con la transacción de un piso o vivienda entregando de forma anticipada cantidades monetarias adelantadas del valor total de la vivienda y el vendedor al recibirlas se compromete a reservar al compraventa del inmueble a dicho adquiriente otorgando un periodo de tiempo establecido para que se formalice esta operación.

    Este tema es muy controvertido dado a que el incumplimiento de los contratos de arras es relativamente frecuente, por ello muchos individuos suscritos a esta modalidad de contrato desean conocer cuáles son las clausulas penales a las que están expuestos en caso de que no logren cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato, por ello, en el presente artículo nos enfocaremos en el análisis de tales clausulas.

    ¿Que representa para el vendedor y el comprador el incumplimiento del contrato?

    Cada contrato de arras puede establecer ciertas penalizaciones específicas que se hayan pactado previamente antes de la firma del mismo, por lo que es importante analizar cada uno de los detalles del documento contractual antes de firmar el mismo.

    No obstante, en el artículo número 1454 del Código Civil se han establecido una serie de penas estandarizadas que pueden son imputadas en todos los contratos de arras en el momento en que se incumpla el contrato, es decir, cuando haya caducado el contrato y una de las partes no cumplió con lo establecido, ya sea que el comprador no entrego el coste total de la transacción o que el vendedor no entregue las escrituras y llave al comprador o no le ofrezca la disposición al adquiriente para que formalice el contrato compraventa.

    La pena que establece el nombrado articulo determina que, si el comprador es el responsable del incumplimiento imputado, este perderá las arras que ha entregado a la otra parte; mientras que en el caso de que el vendedor sea el responsable del incumplimiento este tendrá que devolver por duplicado las arras o la señal recibida por parte del adquiriente.

    ¿Cuáles son las clausulas penales de los contratos de arras?

    Hay que dirigirse a la sección del documento contractual denominada términos y condiciones del contrato para encontrar las cláusulas que se han establecido para penalizar el incumplimiento de las partes contractuales. Por orden del Tribunal supremos se han determinado tres tipos de cláusulas según la modalidad de arras:

    • Clausulas para arras confirmatorias: Este tipo de clausula tiene la finalidad de potenciar la formalización del contrato, de esta manera constituyen una señal de que la compraventa se celebrara. Por lo habitual todos los contratos de arras tienen este tipo de cláusulas.
    • Clausulas para arras penales: En este caso, la finalidad de las clausulas en añadir una garantía adicional para fomentar el cumplimiento de lo establecido en el contrato, ya sea a través de la devolución por duplicado o la perdida de las arras o señales entregadas dado a que tendrán el objetivo de liquidar los potenciales daños generados por el incumplimiento.
    • Clausulas para arras penitenciales: Finalmente, se establecen cláusulas de carácter penitencial cuando se añade un mecanismo licito en el contrato que permite el reembolso doblado o la pérdida total de las cantidades entregadas según lo establecido en el artículo número 1454 del ya mencionado Código Civil.

    Por último, es importante mencionar que la jurisprudencia exige que se le otorgue una restrictiva interpretación a las clausulas establecidas en los contratos de arras para que no se generen ningún tipo de dudas con respecto al significado de las mismas.

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