• ¿Qué sucede si por causas ajenas al comprador y al vendedor no es posible la compraventa antes de la fecha límite en las arras? Causa de fuerza mayor

  • En una reunión de carácter extraordinario celebrada el trece de marzo del presente año el consejo conformado por los ministros anuncio la declaración de situación de alarma para todo el territorio español en base a lo establecido por el articulo número 116.2 que se encuentra en la constitución española debido a la inesperada e inusitada crisis económica y sanitaria provocado por la nueva enfermedad por coronavirus que sorprendió no solo a España sino a todo el mundo.

    Todas las restricciones y medidas que han sido adoptadas con el objetivo de prevenir los contagios y controlar el número de casos nuevos han repercutido significativamente en el ámbito económico y en los acuerdos contractuales tanto privados como públicos, lo que ha generado mucha preocupación entre las personas que se habían suscrito a un contrato de arras previo al inicio de esta pandemia.

    Para el sector jurídico este es un ámbito sin procedentes, de manera que se están tanteando opciones y alternativas que permitirán afrontar las realidades contractuales y los potenciales casos de incumplimiento o desequilibrio entre las partes basándose en las causas de fuerza mayor, la cual está completamente justificada en este contexto puesto que la Covid-19 representa una situación inesperada, extraordinaria e inusitada.

    La causa de fuerza mayor como justificación de la imposibilidad de cumplir con el contrato de arras

    El Código Civil avala las causas mayores como justificante en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, específicamente en el artículo número 1105, en donde se expone que, excepto las situaciones expresamente detalladas en las leyes, ninguna persona está obligada a responder por las situaciones que no han podido evitarse o preverse.

    En este sentido, el recurso “fuerza mayor” no tienen la finalidad de determinar si un cumplimiento contractual es procedente o no, por el contrario, esta causa solo puede determinar si las partes contractuales son responsables de cumplir sus obligaciones contractuales. De esta forma, la imposibilidad de cumplir con un contrato de arras debido a una causa de fuerzas mayores como lo es la pandemia por el nuevo coronavirus permitirá la resolución del contrato, o la suspensión del mismo siempre y cuando dicho situación sobrevenida no responda a otras causas.

    Por consiguiente, se entiende que, al alegar fuerzas mayores para justificar el incumplimiento en una relación contractual, por ejemplo, la imposibilidad de pagar en el periodo de tiempo establecido la cantidad restante del valor neto de un inmueble luego de haber entregado una señal como parte del contrato de arras, se obtendrá la liberación de dicha responsabilidad contractual, teniendo en cuenta que dicha liberación exige ciertos requisitos:

    • Que el suceso o la situación alegada como “causa mayor” sobrevenida sea imprevisible y en caso de haber sido prevista sea inevitable: Un claro ejemplo de esto es la situación que actualmente se vive no solo en España sino en todo el mundo con la pandemia por el nuevo coronavirus.
    • Imposibilidad sobrevenida para cumplir con lo estipulado en las relaciones contractuales.

    De igual forma es importante no entender la figura de “causa mayor” como un argumento que acredita a una de las partes del contrato a no cumplir con sus obligaciones. La forma de invocar esta figura exige que la parte del contrato este totalmente imposibilitada de cumplir con el mismo, de esta forma se debe demostrar fisca, financiera y objetivamente dicha incapacidad o imposibilidad

    No se puede algar imposibilidad de cumplir con el contrato cuando a través de modificaciones pertinentes a las condiciones del mismo se puede posibilitar el cumplimiento de las obligaciones, por ello, la jurisprudencia recomienda que se intenten agotar todas las vías posibles para el cumplimiento antes de declarar la imposibilidad. De esta manera, por ejemplo, se considera injustificado solicitar imposibilidad por fuerza mayor por parte de una compañía que posee los recursos y el capital financiero necesario para afrontar la crisis por Covid-19.

    En conclusión, a pesar de que la jurisprudencia considera viable alegar causas de fuerzas mayores en el contexto actual ocasionado por la crisis de la Covid-19, existen muchos aspectos aun no aclarados de forma expresa y que pueden ser interpretados de diversas formas por los abogados dado a la falta de antecedentes recientes en los que se hayan presentado situaciones semejantes o similares.

    Dado a que la invocación del estado de alarma se suscitó de manera imprevista muchos de los que se encontraban suscrito a un contrato, tanto compradores como vendedores en lo que respecta a los contratos de arras no tuvieron la oportunidad de adoptar medidas previas a dicha declaración para afrontar esta situación, por ello desde el punto de vista de los expertos del derecho se recomienda que ambas partes del contrato intenten consensuar un acuerdo para el cambio de condiciones o para obtener una prorroga en dicho contrato que les permita tanto a vendedores como compradores lograr cumplir con sus obligaciones.

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