• Qu茅 es la condici贸n resolutoria

  • Qu茅 es la condici贸n resolutoria? podemos dar respuesta a esta pregunta que se nos presenta cuando nos podemos llevar una sorpresa desagradable si efectuamos una compra-venta de inmuebles sin el asesoramiento de un buen abogado experto en derecho inmobiliario en Madrid, que est茅 acostumbrado a todos los condicionantes posibles de la compra-venta y nos explique antes de firmar las diferentes opciones que existen a la hora de compra o vender un inmueble.

    Vamos en esta ocasi贸n a referirnos a la condici贸n resolutoria (no a la condici贸n suspensiva, que luego veremos la diferencia) como cl谩usula incluida en el contrato de compra-venta.

    Condici贸n resolutoria: Concepto

    Se establece como garant铆a de pago de la compra-venta, por ejemplo, si acordamos el pago aplazado del precio. Entonces, el vendedor quiere estar seguro de que recibir谩 el precio establecido en el momento acordado entre las partes o la venta se puede echar atr谩s y quedar sin efectos.

    Si se acepta dicha condici贸n resolutoria en el contrato de compra-venta de un inmueble y no se paga el precio estipulado o en el plazo en que se determine, se resuelve la compra-venta y el vendedor recupera el inmueble en cuesti贸n.

    Condici贸n resolutoria: Requisitos

    Lo normal es que se inscriba con una nota marginal en el Registro de la Propiedad聽 la existencia de dicha condici贸n resolutoria y suerte efectos para terceros a partir del momento de inscripci贸n de la misma.

    Tienen que cumplirse determinados requisitos para aplicar la condici贸n resolutoria:

    • Incumplimiento del pago aplazado.
    • Que el comprador incumpliera de manera voluntaria.
    • Que todas las contraprestaciones propias del contrato de la compra-venta por parte del vendedor se hayan llevado a cabo.
    • Ante un Juez o ante un notario, se haya requerido por parte del vendedor dicho incumplimiento.

    Por tanto, el comprador puede pagar hasta el requerimiento, aunque el plazo de la condici贸n resolutoria haya vencido. As铆 se evita en nuestro ordenamiento que de manera autom谩tica se produzca la resoluci贸n de la compra-venta por el incumplimiento del pago en el plazo acordado.

    Una vez requerido el impago por el vendedor ante Juez o notario, no puede pagar el comprador, ni establecer plazo alguno ni con intervenci贸n judicial.

    Aplicaci贸n de la condici贸n resolutoria鈥

    Lo normal es la devoluci贸n de las obligaciones realizadas por cada una de las partes, si se llega a la resoluci贸n de la compra-venta:

    • Se devuelve el inmueble sin cargas por quien lo compr贸.
    • Y se devuelve tambi茅n el dinero recibido por el vendedor como anticipo del precio de la compra-venta. Aunque a menudo a modo de indemnizaci贸n por el impago del comprador se introduce como cl谩usula penal en el contrato de compra-venta que el vendedor no devuelva la cantidad que ha recibido de la otra parte por los perjuicios que le pueda haber generado.

    驴Y la condici贸n suspensiva?

    Vamos a ver en qu茅 se diferencia la condici贸n suspensiva de la condici贸n resolutoria. En la condici贸n suspensiva, la obligaci贸n queda en suspenso hasta que se cumple dicha condici贸n, mientras que en la resolutoria, deja sin efecto la obligaci贸n, como si no hubiera existido, en cuanto se produce la condici贸n acordada.

    Los efectos del contrato se interrumpen con la condici贸n suspensiva hasta que la condici贸n establecida se realiza. En el caso de la compra-venta de inmueble, si se incluye una condici贸n suspensiva hasta que se cumpla 茅sta no se producir谩 la entrega del inmueble, que seguir谩 siendo de propiedad del vendedor (primera diferencia con la condici贸n resolutoria).

    Dicha condici贸n adem谩s no depender谩 de las partes del contrato de compra-venta, ser谩n generalmente terceras partes las que har谩n que se cumpla la condici贸n acordada (segunda diferencia con la condici贸n resolutoria). Por ejemplo, si la Administraci贸n concede una licencia administrativa en el Registro de la Propiedad聽 se anotar谩n igualmente las condiciones suspensivas.

    Solo podr谩 hacerse constar por acta notarial el incumplimiento de una condici贸n suspensiva y ser谩n el comprador y el vendedor quienes tendr谩n que otorgar dicho acta. Si se acuerda devolver la cuant铆a entregada anticipadamente o pagos aplazados ha de reflejarse en dicha acta, que se podr谩 utilizar en el Registro de la Propiedad como t铆tulo.

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