• Divisi贸n de la cosa com煤n

  • La copropiedad representa un estado o situaci贸n en la cual un conjunto de individuos es due帽o de un bien u objeto en com煤n, por lo que cada de uno de los copropietarios tambi茅n llamados 鈥渃omuneros鈥 posee derechos sobre sobre la cosa com煤n y los abogados y profesionales en leyes conocen perfectamente dichos derechos ya que resulta habitual los conflictos de divisi贸n de un bien com煤n que requieren de la mediaci贸n de un bufete de abogados especializados en Madrid.

    Derecho a la repartici贸n de la cosa com煤n

    En el C贸digo Civil se establece de forma t谩cita en el art铆culo 400 que ninguno de los comuneros o copropietarios de una cosa com煤n est谩 obligado a continuar en comunidad de dicho bien, por lo que cada sujeto tiene la posibilidad de solicitar su parte correspondiente en el momento en que lo desee.

    El articulo anteriormente descrito resalta que los copropietarios tienen la posibilidad de acordar la permanencia en comunidad de la cosa com煤n durante un periodo de tiempo acordado que no sea mayor a los 10 a帽os, sin embargo, existe la posibilidad de prorrogar dicho lapso a trav茅s de una nueva convenci贸n. Por su parte el art铆culo 401 se帽ala que ning煤n copropietario tiene el derecho de solicitar la divisi贸n del bien com煤n si dicha exigencia suponga una condici贸n inservible en base al uso que normalmente pose铆a la com煤n com煤n.

    En base a los art铆culos anteriormente citados, y teniendo en cuenta que cada copropietario cuenta con la cotitularidad de la cosa com煤n y no con una parte especifica de la misma, por lo que cada comunero cuenta con una cuota de la cosa com煤n a la que puede renunciar o disponer en cualquier momento, esto le otorga el derecho a cada sujeto de tener la capacidad de solicitar la resoluci贸n divisible del bien com煤n. La divisi贸n es el acto que disuelve la comunidad y en ese momento cada copropietario adquiere el poder absoluto e independiente sobre su cuota.

    Divisibilidad de un bien com煤n

    Existen dos formas concebibles de divisibilidad de una cosa com煤n, la divisibilidad f铆sica y la jur铆dica, de esta forma, se puede presentar la circunstancia en la que un bien sea dividido de forma f铆sica, pero de forma jur铆dica. Un ejemplo de dicha situaci贸n radica en los casos en los cuales la divisi贸n f铆sica represente un valor que sobre pase el coste del bien o cosa com煤n a dividir, el cual es un contexto que se presenta en la divisi贸n de una parcela en una considerable cantidad de partes resultante que sean un tama帽o tan reducido que no permita su utilizaci贸n para la edificaci贸n.

    Procedimientos relacionados con esta divisi贸n

    La divisi贸n de una cosa com煤n suele conllevar una serie de procedimientos que se presentan en diferentes contextos, por ejemplo, cuando dicha divisi贸n sea contenciosa como suele suceder en los casos de divorcios. En estos casos la ley indica que cualquiera de los conyugues tiene el derecho de solicitar la repartici贸n de la cosa com煤n. En el contexto en cuesti贸n esta repartici贸n estar铆a acompa帽ada de dos procedimientos fundamentales, la liquidaci贸n del r茅gimen matrimonial econ贸mico para posteriormente llevar a cabo la divisi贸n de la cosa com煤n.

    Derechos de terceros sobre la cosa com煤n

    En el C贸digo Civil se contempla que los derechos de terceros no resultaran vulnerados por la divisi贸n del bien com煤n, puesto que el articulo 405 denota que esta repartici贸n entre los cotitulares no podr谩 afecta, por ejemplo, el uso o atribuci贸n de la vivienda familiar. Cuando se atribuye a uno de los conyugues el uso de la residencia familiar para la convivencia con los hijos menores, se establece un l铆mite temporal si se realizara la divisi贸n de este inmueble en com煤n.

    Cuando el bien com煤n no se encuentra inscrito de forma oficial en el registro, la divisi贸n de esta cosa no afectara al adquiriente. De igual forma, resulta imposible solicitar la interrupci贸n de la ocupaci贸n del bien, un inmueble en este caso, y a su vez simult谩neamente tramitar la divisi贸n del mismo si en dicha cosa com煤n reside un individuo de forma habitual. Por otro lado, el derecho de hipoteca tampoco se ve alterado por esta divisi贸n.

    Como se realiza la divisi贸n de una cosa com煤n

    Ciertos bienes son capaces de ser divididos f铆sicamente en particiones proporcionales para los copropietarios, por lo que en este caso se realizar谩 una divisi贸n material en cual cada uno de los comuneros obtendr谩 su parte divisible correspondiente.

    En el caso de las cosas comunes que por razones f铆sicas y propias de sus caracter铆sticas inherentes no pueden ser f铆sicamente divisibles, estamos ante las llamadas cosas indivisibles. Para dividir una cosa indivisible se estipular谩 un precio para dicho bien y cada uno de los copropietarios tendr谩 su cuota correspondiente del valor monetario establecido.

    Medios para la divisi贸n del bien com煤n

    Son tres medios principales para poder realizar la divisi贸n de la cosa com煤n:

    1. Por mutuo acuerdo entre los cotitulares llevando a cabo esta divisi贸n a trav茅s de un contrato divisorio.
    2. Mediante la contribuci贸n de un 谩rbitro que escoger谩n los comuneros que se encargara de asignar de forma imparcial la cuota correspondiente para cada uno de los copropietarios.
    3. De no lograr un acuerdo, la v铆a final para la divisi贸n de la cosa com煤n ser谩 a trav茅s de la instancia judicial por medio de una subasta p煤blica.
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