En toda situación en la que una persona se encuentre ante la posibilidad de arrendar o adquirir un inmueble, dicho individuo se topara con los denominados contratos de arras, los cuales son un tipo privado de contrato en el que el comprador se compromete con la transacción de un piso o vivienda entregando de forma anticipada cantidades monetarias adelantadas del valor total de la vivienda y el vendedor al recibirlas se compromete a reservar al compraventa del inmueble a dicho adquiriente otorgando un periodo de tiempo establecido para que se formalice esta operación.

Este tema es muy controvertido dado a que el incumplimiento de los contratos de arras es relativamente frecuente, por ello muchos individuos suscritos a esta modalidad de contrato desean conocer cuáles son las clausulas penales a las que están expuestos en caso de que no logren cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato, por ello, en el presente artículo nos enfocaremos en el análisis de tales clausulas.

¿Que representa para el vendedor y el comprador el incumplimiento del contrato?

Cada contrato de arras puede establecer ciertas penalizaciones específicas que se hayan pactado previamente antes de la firma del mismo, por lo que es importante analizar cada uno de los detalles del documento contractual antes de firmar el mismo.

No obstante, en el artículo número 1454 del Código Civil se han establecido una serie de penas estandarizadas que pueden son imputadas en todos los contratos de arras en el momento en que se incumpla el contrato, es decir, cuando haya caducado el contrato y una de las partes no cumplió con lo establecido, ya sea que el comprador no entrego el coste total de la transacción o que el vendedor no entregue las escrituras y llave al comprador o no le ofrezca la disposición al adquiriente para que formalice el contrato compraventa.

La pena que establece el nombrado articulo determina que, si el comprador es el responsable del incumplimiento imputado, este perderá las arras que ha entregado a la otra parte; mientras que en el caso de que el vendedor sea el responsable del incumplimiento este tendrá que devolver por duplicado las arras o la señal recibida por parte del adquiriente.

¿Cuáles son las clausulas penales de los contratos de arras?

Hay que dirigirse a la sección del documento contractual denominada términos y condiciones del contrato para encontrar las cláusulas que se han establecido para penalizar el incumplimiento de las partes contractuales. Por orden del Tribunal supremos se han determinado tres tipos de cláusulas según la modalidad de arras:

• Clausulas para arras confirmatorias: Este tipo de clausula tiene la finalidad de potenciar la formalización del contrato, de esta manera constituyen una señal de que la compraventa se celebrara. Por lo habitual todos los contratos de arras tienen este tipo de cláusulas.
• Clausulas para arras penales: En este caso, la finalidad de las clausulas en añadir una garantía adicional para fomentar el cumplimiento de lo establecido en el contrato, ya sea a través de la devolución por duplicado o la perdida de las arras o señales entregadas dado a que tendrán el objetivo de liquidar los potenciales daños generados por el incumplimiento.
• Clausulas para arras penitenciales: Finalmente, se establecen cláusulas de carácter penitencial cuando se añade un mecanismo licito en el contrato que permite el reembolso doblado o la pérdida total de las cantidades entregadas según lo establecido en el artículo número 1454 del ya mencionado Código Civil.

Por último, es importante mencionar que la jurisprudencia exige que se le otorgue una restrictiva interpretación a las clausulas establecidas en los contratos de arras para que no se generen ningún tipo de dudas con respecto al significado de las mismas.

The post Cláusulas penales por incumplimiento de contrato first appeared on Abogados Vallecas.

Definición de silencio administrativo

El silencio administrativo es sencillamente un modo de proteger a los particulares ante cualquier caso de ineficiencia de algún ente de la administración pública. Sí, es una figura jurídica que ya tiene bastantes años aplicándose en nuestro país, aproximadamente desde 1958. Esta figura actualmente sigue siendo objeto de extensos debates entre juristas y por supuesto, tiene lugar en muchos pronunciamientos judiciales, Si lo precisa, abogados madrid les ofrecen mas informacion.

Al silencio administrativo se le ha puesto el nombre de “ficción jurídica” por ser una forma de protección a los ciudadanos que tuvo que ser creada ante los constantes casos de incumplimiento en los diferentes entes de la administración pública. Se hizo necesario crear una forma de arbitrar la interacción entre particulares y administraciones públicas y así asegurar una dinámica sana para ambas partes.

Con esta figura jurídica los ciudadanos tienen la opción de defenderse ante el mutismo de organismos ineficientes. Sin embargo, el silencio administrativo ha cambiado considerablemente a tal punto que valora las causas de la ineficiencia de los entes públicos; por eso existe una clasificación positiva y otra negativa.

Esta clasificación se determina siempre en base a las leyes vigentes, siendo negativa una respuesta que implique un “no” por parte del ente administrativo y positivo cuando no hay una norma de rango de ley que estime que exista este “no” por parte del ente administrativo. Entender estos aspectos es menester de todos porque no sólo los juristas deben lidiar con los entes de la administración pública.

Antecedentes del silencio administrativo

Para conocer los antecedentes es necesario saber que todo comienza desde un procedimiento administrativo que evalúa la actuación de las Administraciones Públicas a través de un acto administrativo concreto. Hay dos maneras de iniciar el proceso administrativo: De oficio o a solicitud del interesado. El primero es iniciado por el mismo ente administrativo y el segundo es solicitado por un ciudadano y es, de hecho, la manera de la que nos interesa tratar en este apartado.

Procedimiento a solicitud del interesado

El particular debe presentar una solicitud ante la instancia correspondiente y allí se abrirá el procedimiento ante el cual el ente administrativo debe dar resolución en un plazo de 3 meses por lo general. Sin embargo, si la norma reguladora del procedimiento lo considera necesario este plazo puede extenderse hasta 6 meses.

Por otra parte cabe resaltar que la ley 39/2015 de fecha 1 de octubre, obliga a los entes administrativos a publicar en sus portales web los procedimientos en cuestión. En estas publicaciones se deben especificar los plazos máximos para resolver y el sentido del silencio. Igualmente se debe enviar esta información al interesado en un plazo menor a 10 días para que ambas partes puedan cumplir el procedimiento correctamente.

¿Pero qué sucede si el ente administrativo no nos da respuesta en este plazo de tiempo? Sencillamente operará el silencio administrativo que puede ser positivo o negativo. Así que es muy importante que como particulares estemos enterados desde un principio acerca del tiempo en que el ente administrativo debe dar respuesta a nuestra solicitud.

El silencio administrativo negativo

Como hemos mencionado anteriormente un silencio administrativo es considerado negativo cuando un ente administrativo desestima nuestra pretensión; es decir, da un “no” como respuesta a nuestra solicitud. En este caso tenemos dos opciones: La primera es esperar porque la Administración a pesar de la negativa aún está obligada a resolver y en caso de que lo haga, esa resolución no tiene vínculo con el sentido desestimatorio del silencio y puede contradecirlo para convertirse en una resolución estimatoria o positiva.

Según la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común hay varios casos en que un silencio administrativo debe ser interpretado como negativo cuando:

• En los procesos relacionados con el ejercicio del derecho de petición contemplados en el artículo 29 de la constitución.
• En procesos donde se le transfieren al solicitante o a terceros facultades relacionadas con el dominio público o con el servicio público.
• Cuando las actividades puedan perjudicar al medio ambiente.
• En procedimiento de responsabilidad patrimonial de los entes administrativos.
• En procedimientos de impugnación de actos y revisión de oficio que se inició luego de la solicitud de los interesados. Con la excepción de que el órgano competente no haya dictado o resolución expresa en el plazo establecido de 3 meses, sin embargo puede darse el caso de que suceda uno de los casos antes señalados (se llamaría la excepción de la excepción de la excepción).

El silencio administrativo positivo

Esta clasificación del silencio administrativo responde a la inexistencia de una norma con rango de ley que determine el silencio administrativo como negativo. La palabra “positivo” sencillamente remarca el hecho de que como la Administración no ha sido diligente al no resolver y notificar en el plazo establecido, este silencio se convierte en un acto positivo para las pretensiones del solicitante sin importar cuales sean.

Esta figura jurídica es resultado de la evolución de la legislación de silencio administrativo desde que inició en 1958 hasta nuestros días, a tal punto que el silencio administrativo positivo se ha vuelto regla general en la actualidad. Es por eso que estos cambios nos han dejado varias cosas que agregar al silencio administrativo positivo:

• La resolución posterior de la Administración, en caso de silencio administrativo positivo, sólo puede ser confirmatoria porque al ser favorable a nuestras pretensiones está obligada a resolver.
• No importa si nuestra solicitud es contraria a Derecho, el silencio administrativo positivo no puede ampararse bajo ninguna justificación para dictar un acto negativo.
• En caso de que la Administración considere este recurso ilegal o perjudicial para los intereses públicos, la solución no es desestimar ni dejar de ejecutar porque esta actuación del ente público siempre será recurrida y un hipotético recurso contencioso administrativo no sería discutido, en el peor de los casos ante cualquier duda por argumentos determinantes del ente público sólo se iniciaría la correspondiente revisión de oficio.

La revisión de oficio

La revisión de oficio es sencillamente el recurso al que realizan las instancias competentes en caso de alguna duda en el arbitraje del procedimiento de silencio administrativo, este procedimiento es frecuente en los casos de silencio administrativo negativo y poco probable en los casos de silencio administrativo positivo. La revisión de oficio existe de dos maneras; en sentido estricto y como declaración de lesividad.

Bien debe entenderse que una revisión de oficio en sentido estricto es la que toma en cuenta la norma para los actos nulos de pleno derecho; es decir, aplica las normas necesarias para evitar la nulidad del silencio administrativo. Por el contrario la revisión de oficio de declaración de lesividad es la norma utilizada en caso de que se trate de actos anulables.

En estos casos de lesividad, la Administración declara acto lesivo para el interés público luego de transcurridos 4 años y al ser impugnado será el orden jurisdiccional contencioso administrativo quien  decida si es contrario al ordenamiento o no lo es.

The post ¿Qué es el silencio administrativo? ¿Positivo o negativo? first appeared on Abogados Vallecas.

Es necesario analizar en este apartado los plazos de recurso de reposición como medida para impugnar todos los actos administrativos que agotan la misma vía administrativa. Este recurso de reposición debe ser entendido por quienes recurren a utilizarlo como un instrumento potestativo que antecede a la vía judicial, debido a que en la vía administrativa ya no  cabe un recurso de alzada.  Si quiere más informacion contacta con Abogados Madrid.

Plazo para interponer un recurso de reposición

Si deseas interponer un recurso de reposición tienes un plazo de 1 mes de acuerdo a lo que se establece en el artículo 124 de la LPAC, indistintamente a que el acto a recurrir sea expreso o presunto. Este recurso puede ser interpuesto un día después de los efectos del silencio administrativo, en cualquier momento y acorde a su normativa específica.

El interesado tiene un plazo de 3 meses según lo que dispone el artículo 21 de la LPAC como previsión legal específica. Es decir, según esta ley o el específico que disponga una ley para un procedimiento concreto, luego de que pasen estos 3 meses de plazo el interesado puede en cualquier momento interponer un recurso de reposición. En efecto, las solicitudes sin resolver en el plazo mencionado se pueden recurrir sin límite de plazo.

La jurisprudencia del Tribunal Constitucional para el plazo del recurso de reposición y el nuevo plazo para el recurso de alzada se contemplan en la sentencia de la LPAC con fecha de 10 de abril de 2014. En esta sentencia se establece que no existe plazo para interponer un recurso de reposición o un recurso contencioso administrativo, cuando la Administración rechaza una petición de un particular por silencio administrativo.

Es importante resaltar que la ley 29/1998 vigente, que data del 13 de julio y que regula la Jurisdicción Contencioso-administrativa (LJCA), no especifica que se pueda interponer un recurso contencioso administrativo en cualquier momento sino que en su artículo 46.1 establece que ante una presunta desestimación se da un plazo máximo de 6 meses para hacerlo. Es por eso que primero se recomienda interponer un recurso de reposición antes que uno contencioso administrativo.

En definitiva, es importante que el particular esté al tanto de los motivos por los que el órgano judicial considere no aplicable la interposición del recurso contencioso administrativo basándose en el artículo 46.1 de la LJCA. En este sentido se recomienda que aunque los plazos establecidos para interponer el ya mencionado recurso contencioso administrativo sean favorables, se debe recurrir primero a interponer el recurso de reposición.

Plazo para resolver el recurso de reposición

Una vez que se haya determinado que nos encontramos en un caso de silencio administrativo debemos tener muy claro el modo de proceder, siempre recurriendo a las leyes pertinentes. Las leyes que establecen los plazos de estos procedimientos están pensadas en función a las necesidades de los particulares. Como se contempla en el artículo 124.2 de la LPAC, se dará un plazo de 1 mes para dictar o notificar el recurso de reposición.

Una vez haya transcurrido este mes de plazo sin la interposición del recurso de reposición, en la instancia pertinente se entenderá como desestimado y consecuentemente sólo se podrá interponer el recurso contencioso administrativo luego de 6 meses como se establece en el artículo 46.1 de la LJCA.

The post ¿Cuáles son los plazos de Recurso de Reposición luego de la ley 39/2015 de Procedimiento administrativo común? first appeared on Abogados Vallecas.

El instituto de la responsabilidad patrimonial constituye el medio para sufragar los daños y/o perjuicios que puedan ocasionar los servicios públicos a terceros. La Administración Pública, en cualquiera de sus formas; estadal, local o autonómica, es responsable de dichos servicios y tiene la obligación de sufragar los daños que se puedan comprobar.

Las leyes reguladoras de estos procedimientos son la ley 39 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, con fecha de 1 de octubre de 2015 y la ley 40 de Régimen Jurídico del Sector Público, con fecha de 1 de octubre de 2015. Los antecedentes para poder darle efecto a este procedimiento son los siguientes:

• La lesión producida debe estar individualizada en una persona o un grupo de personas.
• Se debe probar la relación de causa: La dinámica entre agraviado y agraviante. Es decir, el funcionamiento normal o anormal del servicio público que causó los daños y perjuicios.
• Dichos daños y perjuicios deben ser cuantificables.
• La acción no debe estar prescrita. No debe haber transcurrido más de un año desde que se produce el acto lesivo.

Dados estos antecedentes, un abogado podría intervenir en esta disciplina de la siguiente manera:

• Puede hacer un análisis concreto de la situación y determinar jurídicamente si existe o no la concurrencia de responsabilidad patrimonial.
• Se debe determinar la responsabilidad de la Administración en cuanto al funcionamiento normal o anormal del servicio prestado.
• Se debe hacer una orientación en la fijación, medios de prueba y evaluación del daño o perjuicio causado.

Se deberá iniciar un procedimiento correspondiente a la responsabilidad patrimonial. Si quiere más informacion contacta con Abogados Madrid. Se formalizan las alegaciones y la interposición del recurso administrativo y/o contencioso-administrativo correspondiente.

The post Responsabilidad patrimonial first appeared on Abogados Vallecas.

He decidido seleccionar el medio de impugnación que creo más conveniente entre tantos que existen en la sede contencioso-administrativa, me circunscribo a la regulación desde el artículo 81 hasta el 85 de la LJAC. En estos artículos encontraremos una exposición de motivos que de seguro nos servirán como herramientas luego de que interpretemos bien su configuración.  Si quiere más informacion contacta con Abogados Madrid.

«No siendo la doble instancia en todo tipo de procesos una exigencia constitucional, ha parecido conveniente descargar a los Tribunales Superiores de Justicia de conocer también en segunda instancia de los asuntos de menor entidad, para resolver el agobio que hoy padecen. Sin embargo, la apelación procede siempre que el asunto no ha sido resuelto en cuanto al fondo, en garantía del contenido normal del derecho a la tutela judicial efectiva, así como en el procedimiento para la protección de los derechos fundamentales, en los litigios entre Administraciones y cuando se resuelve la impugnación indirecta de disposiciones generales, por la mayor trascendencia que «a priori» tienen todos estos asuntos»    

Este inciso que aparece en el artículo 81.2 de la LJCA, nos permite la interposición del recurso en todos los casos que tengan que ver con las materias que él mismo menciona. Por otra parte en el mismo artículo hay un apartado que delimita las resoluciones por razón de cantidad monetaria, si estos pleitos representan una cantidad menor a 30.000 Euros no serían recurribles en apelación si han tratado a fondo el asunto y no falten a las materias del presente artículo.

Por ende, las apelaciones a las sentencias de los juzgados de lo contencioso administrativo o de los juzgados centrales de lo contencioso administrativo, podrían no ser susceptibles dependiendo del juicio del legislador. Ésto en el caso de que la apelación no exceda la cantidad antes mencionada, pues se pretende liberar la carga de estas instancias de asuntos de menor entidad. Es decir, estas apelaciones de menor cantidad monetaria deben ser atendidas en los organismos pertinentes y no serán estimadas si no cumplen la normativa del artículo 81.2 de la LJCA.

Estos cambios desde las leyes originales buscan evitar el uso excesivo de las instancias judiciales. Es notable el cambio en los límites de cantidades monetarias desde la promulgación de la ley LJCA hasta el año 2011; de 18.000 euros equivalentes a los tres millones de pesetas originales de dicha ley, ha llegado a doblarse la cantidad en la actualidad. Personalmente considero que este aumento en la cuantía de los límites de la apelación son exagerados.

En mi humilde opinión, creo que el problema del desborde de casos que atienden las instancias mayores podría solucionarse con la dotación de más medios. Es inconcebible que los Jueces y Magistrados del poder judicial estén sobrecargados de trabajo y deban recurrir a tal medida para buscar una solución que a la final impide el acceso al recurso administrativo.

El impedimento de este ejercicio puede ser peligroso si las partes muestran disconformidad con la resolución judicial: la falibilidad inherente a la condición humana. Se debe recordar que según el artículo 455.1 de la la LEC el monto previsto en el orden jurisdiccional para los juicios verbales por razón de cuantía debe ser diez veces menor en comparación al monto fijado por el legislador en la jurisdicción contencioso administrativa.

El carácter ordinario del recurso de apelación permite una interposición sin necesidad de concurrir a motivos tasados. La función revisora de elementos de hecho y derecho de la sentencia impugnada del órgano jurisdiccional ad quem puede llegar a extenderse. El apelante es quien debe aducir en su escrito los hipotéticos errores de la resolución, por eso la función revisora no es ilimitada sino que debe ser congruente con los alegatos contenidos en el recurso.

La sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo con fecha de 2 de enero de 1989 sostiene que:

«el recurso de apelación tiene como finalidad la de depurar un resultado procesal obtenido con anterioridad, de suerte que el contenido del escrito de alegaciones del apelante ha de consistir precisamente en una crítica de la sentencia impugnada que sirva de fundamento a la pretensión de sustitución de sus pronunciamientos por otros distintos«.

Entonces, es frecuente el seguimiento cauteloso a los recursos de apelación que sólo reiteran los fundamentos fácticos y jurídicos contenidos en la demanda o, de ser el caso, en la contestación. Sería inminente el procedimiento de desestimación del recurso si nuestros órganos jurisdiccionales comprueban que tiene lugar un déjà vu. También, si el apelante no posee la crítica de la sentencia impugnada, el Tribunal ad quem ni siquiera analizará si el aquel tiene razón o no.

Para ilustrar lo anterior, podemos recurrir al siguiente fragmento extraído de la sentencia número 1133 de fecha 18 de noviembre de 2012 que tuvo lugar en la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Murcia:

«El recurso de apelación del Ayuntamiento no contiene ni una sola crítica al contenido de la sentencia apelada en lo que se refiere al fundamento en el que estima que hay vulneración del derecho a la dignidad por el traslado del recurrente, por lo que no podemos entrar a examinar esa parte de la sentencia«.

Claramente se puede observar que la actividad administrativa que ha sido enjuiciada por el órgano competente no es determinante en la sentencia, sino que el objeto del recurso de apelación es consecuencia de la resolución judicial que se impugna.

Veamos otra sentencia que data de 13 de febrero de 2018, con número 76 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears que cita lo siguiente:

«Si el apelante no razona específicamente para combatir la sentencia apelada, ello equivale a omitir las alegaciones correspondientes a las pretensiones en la segunda instancia«.

Como se puede observar en ambas sentencias, lo determinante ha sido la crítica a la resolución dictada por el órgano judicial a quo. No es suficiente presentar el escrito de interposición del recurso de apelación avalado por los preceptos reguladores correspondientes para generar una argumentación adecuada.

The post Algunos aspectos del recurso de apelación en la jurisdicción contencioso-administrativa first appeared on Abogados Vallecas.

En esta rama del derecho administrativo necesitas un buen abogado que esté a la altura de las circunstancias, que sea especialista y experto en esta área. Debe utilizar todas sus capacidades técnicas para recurrir ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo o cualquier otro acto dictado por la Administración u Organismo Público. Si quiere más informacion contacta con Abogados Madrid.

Un buen abogado especialista en derecho administrativo podrá ejecutar las siguientes actuaciones procesales:

• Intervención y defensa letrada en un procedimiento ordinario. Estos procesos constan de tres fases procesales: 1. Interposición y demanda (de ser parte actora) o contestación a la demanda (de lo contrario), 2. Prueba (proposición y práctica de la misma) y 3. Conclusiones.
• Intervención y defensa letrada en el procedimiento abreviado. En una demanda la parte actora se ratifica y formula alegaciones complementarias y la parte demandada contesta a la demanda, luego se proponen y se practican las pruebas oportunas y posteriormente se llevan a cabo las conclusiones que se estimen convenientes.
• Intervención y defensa en procedimientos especiales. Se debe recurrir a la protección de los derechos fundamentales de la persona o dependiendo del caso, proceder a la suspensión administrativa de acuerdos.
• Medidas cautelares. Debe redactar y procesar escritos de solicitud, de oposición y en su caso de vista.
• Actuación en incidentes e invalidación de actos procesales.
• Tasación de costas.
• Ejecución de sentencias.

The post Contencioso administrativo first appeared on Abogados Vallecas.

Para nadie es un secreto que, día tras día, el precio de la vida aumenta y cada vez se hace más difícil cumplir con pagos de la hipoteca. Si estás atravesando una dura etapa económica en la que no te alcanza para pagar la hipoteca, seguramente estarás ya pensando en todas las consecuencias que vienen con los impagos. Pues primeramente te aconsejamos que vayas a la entidad financiera o banco correspondiente e intentes renegociar los términos del préstamo, explicándoles detalladamente tu condición económica a modo de excusa para que puedan ponerse en tu lugar y generar una empatía que te favorezca. Contacta con Abogados Madrid para más información.

No obstante, la gente de los bancos suele ser bastante frío, sobre todo cuando se trata de dinero. Por ello, las probabilidades de que logres alargar los plazos, reduciendo la cuota para pagar la hipoteca son bastante nulas prácticamente. Sin embargo, podrán negociar contigo ofreciéndote un aumento de los intereses o cosas por el estilo que, a la larga de perjudicarán, pero al mismo tiempo te ayudarán a no caer en impagos que tienen consecuencias más graves. En todo caso, si no se llega a un acuerdo y no logras pagar la hipoteca, llegará el momento del proceso de embargo y subasta.

Proceso en caso de impago de la hipoteca: embargo, subasta y dación en pago

A continuación, hacemos un recuento del camino que deriva el no pagar la hipoteca:

• Luego de que transcurra un mes desde que el deudor dejó de pagar, el banco procederá a comunicarse directamente con él para preguntarle las razones del impago. Si el deudor alega que ha sido un error, el banco le dará la oportunidad de realizar los pagos correspondientes sin ningún problema. Eso sí, se añadirán intereses de demora a los respectivos pagos.
• Pasado más de un mes y el deudor aún no soluciona el problema de los impagos, el banco comenzará a negociar las posibilidades de cambiar las condiciones de la hipoteca para que el deudor pueda pagar. Por lo general, se propone alargar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. En tal caso, se deberían pagar las cuotas de los meses no pagados más todos los intereses acumulados por la demora.
• Pasados 6 meses y sigue el problema de los impagos, el banco procederá a emprender acciones legales. Primero deberán reflejar la situación en su cuenta de resultados y luego llevarán a cabo todo el proceso necesario para hacer valer la garantía del préstamo e inscribir al deudor en la indeseada lista de morosos.

Subasta por impago de la hipoteca

Luego de haber transcurrido un período de más de un año o año y medio, el juez competente decidirá la fecha límite en que el deudor puede pagar las cuotas morosas y los intereses de demora para evitar que se ejecute la subasta de la vivienda. Pasada la fecha límite y el deudor no paga sus cuentas, se subasta la casa al mejor postor. Evidentemente, no siempre se conseguirá la cantidad de dinero deseado, por lo que la subasta de la casa no servirá para pagar todas las deudas acumuladas en la mayoría de los casos. Eso sí, cuando se consigue de la subasta mucho más que la deuda hipotecaria, los problemas se dan por solucionados y cerrados. Pero cuando se consigue de la subasta mucho menos de la deuda hipotecaria, entonces empiezan a emprenderse las acciones legales correspondientes para saldar la diferencia restante.

Dación en pago por impago de hipoteca

La dación es sencillamente la transmisión de bienes a un acreedor para liquidar una deuda. Este es el proceso al que se recurre para pagar el faltante de la deuda hipotecaria luego de que se ha subastado la vivienda. Aunque, en algunos casos, también significa que la deuda queda totalmente saldada al entregar la vivienda al banco.

Embargo de la vivienda por impago de hipoteca

Según lo establecido en el Real Decreto Legislativo 2/1995, para saldar el restante de la deuda hipotecaria después de haber realizado la subasta, el banco podrá ir a por las posesiones presentes y futuras del deudor. Es decir, el banco podrá hacerse acreedor tanto de los bienes que posees ahora, tu salario mínimo e incluso las cosas que consigas a futuro. España es uno de los pocos países con un sistema tan estricto en este sentido para pagar las deudas hipotecarias.

Si aun así el banco no puede liquidar la deuda con el patrimonio del deudor, se proceder a exigir los pagos a los avalistas, los cuales, si no pueden o quieren hacerlo, se procederá también al embargo de su patrimonio.

Nueva doctrina del TS sobre el enriquecimiento injusto de los bancos en la ejecución hipotecaria

Dado a las maneras abusivas de los bancos de cobrar una deuda, el Tribunal Supremo ha declarado el enriquecimiento injusto de los bancos cuando obtienen una obtengan una plusvalía significativa al vender un inmueble para liquidar una deuda hipotecaria. En todo caso, hay que estar muy atentos a todas estas cuestiones, pues los procesos que debemos pasar por no pagar la hipoteca pueden ser muy duros y a veces injustos e ilegales.

The post ¿Qué pasa si no pago la hipoteca? first appeared on Abogados Vallecas.

Uno de los temas más delicados de la actualidad y uno de los que más suscita el debate en la sociedad española, es aquel respectivo a las leyes del desahucio. Y no es para menos, desalojar a alguien del lugar donde vive, por más que no sea de su propiedad, no es algo fácil pues a la gente no se le puede echar a la calle de la noche a la mañana. Aunque, poniéndonos en los pies de los de los caseros, también es muy molesto que alguien se apropie de nuestros inmuebles a la fuerza y apelando a la lástima como mejor defensa. En todo caso, el desahucio no es un tema fácil y, al parecer, la ley de desahucio exprés viene a solucionar todos estos inconvenientes.

En concreto, la ley de desahucio exprés viene a acabar con las mafias que ocupan de manera ilegal los inmuebles privados sin un título legítimo. Es decir, a aquel grupo de personas que sin ser dueños ni haber suscrito un contrato de arrendamiento, entran en una propiedad privada y la ocupan sin consentimiento del verdadero dueño. Esto trae consecuencias graves para el propietario ya que este grupo de personas no pretende salir por las buenas del inmueble e incluso apelan a que se les dé un prolongado tiempo para abandonarlo. Pues bien, la ley de desahucio exprés que ha entrado en vigencia hace muy poco quiere cambiar esto y reducir los tiempos de desahucio de aquellas personas que ocupan casas, pisos o locales ilícitamente.

El desahucio exprés ha llegado para modificar ciertos aspectos de la Ley de Enjuiciamiento Civil para ayudar a los propietarios a desahuciar las personas que ilícitamente ocupan su inmueble, ejecutando el desahucio de inmediato sin tener que esperar los 20 días de plazo que la ley estipula. Este desahucio exprés solo es válido a particulares, entidades sociales sin ánimos de lucro y administraciones sociales. Ante la ley, el propietario debe presentar toda la documentación necesaria para demostrar que es el legal y auténtico dueño del inmueble, mientras que los ocupantes deberán presentar la documentación que indique todo lo contrario. Si se demuestra el caso de ocupación ilegal, se procederá a ejecutar el desahucio exprés, como su nombre lo señala, de inmediato.

Si te encuentras en esta incómoda tesitura y necesitas desalojar tu inmueble para recuperarlo, contacta con Abogados Madrid para más información. y te daremos la mejor asesoría técnica al respecto. Te ayudaremos para que el desahucio de los ocupantes se haga lo más rápido posible y sin ningún tipo de contratiempos.

¿Qué puede pasar al solicitar el desahucio exprés?

Se pueden suscitar diversas situaciones, entre las cuales, las más comunes son las 3 siguientes:

• Los ocupantes pueden entregar un título válido para alargar el problema y llevarlo a juicio. Por ejemplo, pueden presentar un contrato de alquiler que niegue su presunta ocupación.
• Los ocupantes pueden responder, pero sin ningún tipo de fundamento que avale su defensa. Por tanto, se ordenará el desahucio exprés y, además, se pondrá en contacto con los servicios públicos sociales para que se tomen las medidas correspondientes.
• Los ocupantes pueden no contestar a la demanda, lo que significa que serán desalojados en un plazo de 5 días por no presentar una defensa.

No hace falta saber quién ocupa el inmueble

Contrario a lo que sucedía antes, ahora con el desahucio exprés se puede presentar la solicitud de desahucio sin necesidad de identificar concretamente, con nombres y DNI, a las personas que están ocupando el inmueble de forma ilegal. Esto beneficia el propósito exprés de este desahucio ya que no se pierde tiempo tratando de que los ocupantes revelen sus verdaderas identidades. Además, se protege al propietario del inmueble, pues nunca se sabe cuándo los ocupantes serán personas agresivas que, al sentirse amenazadas porque los van a desalojar, ataquen al propietario, algo que no se quiere.

¿Está funcionando el desahucio exprés?

Ciertamente no, o al menos no como se esperaba que funcionasen. Se esperaba que las personas ocupantes se pudieran desalojar en un plazo no mayor a 5 días, lo cual no está sucediendo y es prácticamente imposible que suceda ya que los Juzgados están completamente colapsados. Sin embargo, la Ley de Desahucio Exprés se sigue llevando a cabo a cabalidad, hasta donde se pueda.

The post ¿Cómo funciona el ‘desahucio exprés’? first appeared on Abogados Vallecas.

¿En cuál situación es legal grabar una conversación?

La masificación del teléfono móvil supuso un cambio absoluto en el modo de vida, especialmente en la actualidad  cuando los terminales permiten una gran cantidad de funciones. Cosas que hasta hace poco eran algo más complejas hoy en día están al alcance de la mano de la mayoría. Para nadie es un problema tomar fotos, hacer videos y mucho menos grabar una conversación.

Algunos gravan las clases del profesor o una exposición sobre un tema interesante, pero también hay quienes graban las conversaciones para utilizarlas como pruebas contundentes ante ciertas situaciones. Ante esto surge la duda ¿Es legal grabar una conversación?

Para poder dar una respuesta acertada a esta interrogante debe comenzarse por distinguir entre todos los tipos de grabaciones, pues ni todos son iguales ni revisten el mismo grado de legalidad.

Grabaciones Propias versus Grabaciones Ajenas

Distingamos ambos conceptos. Se entiende por grabación propia la que hace una persona que forma parte de la conversación, en tanto que  una grabación ajena por el contrario, es la que realiza un tercero, de la conversación que sostienen otros individuos.

Las grabaciones propias son absolutamente legales pues quien las registra ha participado en ellas. Se  entiende además que el otro participante en la conversación lo ha hecho de manera voluntaria  y que es responsable por lo que ha expresado en el transcurso de la misma ya que ha permanecido activo en la llamada.

Las grabaciones ajenas son ilegales en cualquier circunstancia, pues vulnera uno de los derechos consagrados en la Constitución de nuestro país, el secreto de las comunicaciones. En estas situaciones es claro que quien graba ha interferido sin autorización en la conversación de otras personas  con el único fin de conocer los temas tratados o las opiniones expresadas.

¿Es una grabación una prueba válida?

En la mayoría de los casos cuando se pregunta si es legal grabar una conversación se hace pensando en utilizar el contenido como una prueba válida en un juicio. Respecto a este asunto debe señalarse que un Tribunal admitirá el contenido de una grabación siempre y cuando se observen las siguientes medidas:

• Que para obtenerla no se haya coaccionado, engañado o provocado a la otra persona participante en la llamada que ha sido grabada.
• Que quien la presente como prueba forme parte de la conversación grabada activamente
• Que la grabación se haya realizado en un sitio público. De haberla realizado en un lugar privado debe constar la autorización de la otra parte que forma parte de la conversación.

Un asunto a considerar es que cuando la grabación de una conversación se muestra como prueba en un juicio, lo más corriente es que la parte grabada intente la anulación alegando que se viola la Ley de Protección de Datos, por cuanto no le fue solicitada su conformidad para la presentación de la información tratada en la conversación. Cabe sin embargo señalar que la Ley exime el cumplimiento de este requisito cuando la misma se esté presentando en un procedimiento judicial como un elemento de prueba indispensable en la defensa de un interés legitimo del presentante. Frente a esta situación, la grabación de una conversación propia resulta completamente legal y aceptable judicialmente

Conclusión final

De la lectura anterior se desprende que la grabación de una conversación propia es perfectamente legal y además que es un elemento completamente valido para presentar como prueba cuando se está inmerso en un procedimiento judicial.

The post ¿Es legal grabar una conversación? first appeared on Abogados Vallecas.

¿Qué es la condición resolutoria? podemos dar respuesta a esta pregunta que se nos presenta cuando nos podemos llevar una sorpresa desagradable si efectuamos una compra-venta de inmuebles sin el asesoramiento de un buen abogado experto en derecho inmobiliario en Madrid, que esté acostumbrado a todos los condicionantes posibles de la compra-venta y nos explique antes de firmar las diferentes opciones que existen a la hora de compra o vender un inmueble.

Vamos en esta ocasión a referirnos a la condición resolutoria (no a la condición suspensiva, que luego veremos la diferencia) como cláusula incluida en el contrato de compra-venta.

Condición resolutoria: Concepto

Se establece como garantía de pago de la compra-venta, por ejemplo, si acordamos el pago aplazado del precio. Entonces, el vendedor quiere estar seguro de que recibirá el precio establecido en el momento acordado entre las partes o la venta se puede echar atrás y quedar sin efectos.

Si se acepta dicha condición resolutoria en el contrato de compra-venta de un inmueble y no se paga el precio estipulado o en el plazo en que se determine, se resuelve la compra-venta y el vendedor recupera el inmueble en cuestión.

Condición resolutoria: Requisitos

Lo normal es que se inscriba con una nota marginal en el Registro de la Propiedad  la existencia de dicha condición resolutoria y suerte efectos para terceros a partir del momento de inscripción de la misma.

Tienen que cumplirse determinados requisitos para aplicar la condición resolutoria:

• Incumplimiento del pago aplazado.
• Que el comprador incumpliera de manera voluntaria.
• Que todas las contraprestaciones propias del contrato de la compra-venta por parte del vendedor se hayan llevado a cabo.
• Ante un Juez o ante un notario, se haya requerido por parte del vendedor dicho incumplimiento.

Por tanto, el comprador puede pagar hasta el requerimiento, aunque el plazo de la condición resolutoria haya vencido. Así se evita en nuestro ordenamiento que de manera automática se produzca la resolución de la compra-venta por el incumplimiento del pago en el plazo acordado.

Una vez requerido el impago por el vendedor ante Juez o notario, no puede pagar el comprador, ni establecer plazo alguno ni con intervención judicial.

Aplicación de la condición resolutoria…

Lo normal es la devolución de las obligaciones realizadas por cada una de las partes, si se llega a la resolución de la compra-venta:

• Se devuelve el inmueble sin cargas por quien lo compró.
• Y se devuelve también el dinero recibido por el vendedor como anticipo del precio de la compra-venta. Aunque a menudo a modo de indemnización por el impago del comprador se introduce como cláusula penal en el contrato de compra-venta que el vendedor no devuelva la cantidad que ha recibido de la otra parte por los perjuicios que le pueda haber generado.

¿Y la condición suspensiva?

Vamos a ver en qué se diferencia la condición suspensiva de la condición resolutoria. En la condición suspensiva, la obligación queda en suspenso hasta que se cumple dicha condición, mientras que en la resolutoria, deja sin efecto la obligación, como si no hubiera existido, en cuanto se produce la condición acordada.

Los efectos del contrato se interrumpen con la condición suspensiva hasta que la condición establecida se realiza. En el caso de la compra-venta de inmueble, si se incluye una condición suspensiva hasta que se cumpla ésta no se producirá la entrega del inmueble, que seguirá siendo de propiedad del vendedor (primera diferencia con la condición resolutoria).

Dicha condición además no dependerá de las partes del contrato de compra-venta, serán generalmente terceras partes las que harán que se cumpla la condición acordada (segunda diferencia con la condición resolutoria). Por ejemplo, si la Administración concede una licencia administrativa en el Registro de la Propiedad  se anotarán igualmente las condiciones suspensivas.

Solo podrá hacerse constar por acta notarial el incumplimiento de una condición suspensiva y serán el comprador y el vendedor quienes tendrán que otorgar dicho acta. Si se acuerda devolver la cuantía entregada anticipadamente o pagos aplazados ha de reflejarse en dicha acta, que se podrá utilizar en el Registro de la Propiedad como título.

The post Qué es la condición resolutoria first appeared on Abogados Vallecas.