Los vicios ocultos son defectos en una vivienda que no son fácilmente detectables a simple vista y que afectan su uso normal, seguridad o habitabilidad. Para ser considerados como tales, estos defectos deben cumplir con ciertos criterios específicos.

¿Que averias se consideran vicios ocultos?

Aquí te detallo algunas averías comunes que pueden considerarse vicios ocultos:

1. Problemas Estructurales:
   • Fisuras y grietas en muros y techos que comprometen la estabilidad del edificio.
   • Problemas con los cimientos, como hundimientos o desplazamientos.
2. Humedades y Filtraciones:
   • Filtraciones de agua a través de techos, paredes o suelos que no son visibles a simple vista.
   • Problemas de humedad en sótanos o en zonas interiores que causan moho o deterioro.
3. Deficiencias en Instalaciones:
   • Problemas en la instalación eléctrica, como cableado defectuoso o conexiones peligrosas.
   • Deficiencias en la instalación de fontanería, como tuberías con fugas o desagües mal conectados.
   • Averías en el sistema de calefacción o aire acondicionado que no son evidentes inicialmente.
4. Aislamiento y Ventilación:
   • Defectos en el aislamiento térmico o acústico que no cumplen con las normativas o expectativas razonables.
   • Problemas en los sistemas de ventilación que no aseguran una correcta circulación de aire.
5. Elementos de Construcción Defectuosos:
   • Materiales de construcción de baja calidad que no son visibles durante una inspección superficial.
   • Puertas, ventanas o cerramientos con defectos que impiden su correcto funcionamiento.
6. Suelos y Revestimientos:
   • Problemas con el suelo, como desniveles ocultos o baldosas mal adheridas.
   • Revestimientos de paredes o suelos que presentan fallos ocultos, como desprendimientos o grietas.

Para que un defecto sea considerado un vicio oculto, debe cumplir con las siguientes condiciones:

• Invisibilidad: No ser detectable mediante una inspección normal y razonable en el momento de la compra.
• Preexistencia: Debe haber estado presente en el momento de la compraventa, aunque no haya sido detectado.
• Gravedad: Debe ser lo suficientemente grave como para afectar el uso normal de la vivienda o su valor.

Si descubres alguno de estos defectos después de la compra de la vivienda, es aconsejable recopilar toda la evidencia posible y consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar si puedes proceder con una reclamación por vicios ocultos.

¿Cómo se demuestra un vicio oculto?

Demostrar un vicio oculto en una vivienda requiere una serie de pasos que implican la recolección de pruebas, la contratación de profesionales y, en muchos casos, la intervención de asesoría legal. Aquí te detallo cómo puedes demostrar un vicio oculto:

1. Documentación Inicial

• Contrato de Compraventa: Revisa el contrato de compraventa para verificar cualquier cláusula relevante relacionada con los defectos o la calidad de la construcción.
• Informes de Inspección Previos: Si realizaste una inspección antes de la compra, revisa los informes para identificar cualquier defecto reportado o cualquier aspecto no detectado en ese momento.

2. Recopilación de Evidencias

• Fotografías y Videos: Toma fotografías y videos detallados de los defectos encontrados. Asegúrate de incluir diferentes ángulos y enfoques.
• Registros Escritos: Lleva un registro detallado de las fechas en las que descubres los defectos, su evolución y cualquier comunicación con el vendedor o constructora.

3. Informe Técnico Profesional

• Contrata a un Perito o Inspector Independiente: Un perito especializado en construcción o un inspector de viviendas puede realizar una evaluación detallada de los defectos.
• Informe del Perito: Este informe debe detallar la naturaleza del vicio oculto, su gravedad, posibles causas y recomendaciones para su reparación. El informe debe ser exhaustivo y estar respaldado por evidencia técnica.

4. Consultoría Legal

• Asesoría de un Abogado: Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede ayudarte a entender tus derechos y las opciones legales disponibles. También te asesorará sobre cómo proceder con la reclamación.
• Envío de una Carta de Reclamación: Con la ayuda de tu abogado, envía una carta formal de reclamación al vendedor o a la constructora, incluyendo toda la documentación y el informe técnico.

5. Negociación y Mediación

• Intento de Resolución Amistosa: En muchos casos, es posible resolver el problema de manera amistosa mediante negociaciones o mediación. Esta opción puede ser más rápida y menos costosa que un litigio.
• Acuerdo Extrajudicial: Si ambas partes llegan a un acuerdo, asegúrate de que quede documentado y firmado por ambas partes.

6. Acción Judicial

• Presentación de una Demanda: Si no se logra un acuerdo, tu abogado puede ayudarte a presentar una demanda judicial. En la demanda, deberás presentar todas las pruebas recolectadas.
• Proceso Judicial: Durante el juicio, el juez evaluará las pruebas presentadas, incluidos los testimonios de expertos, para determinar si efectivamente existe un vicio oculto y qué compensación corresponde.

7. Plazo Legal

• Plazo de Reclamo: Asegúrate de estar dentro del plazo legal para presentar una reclamación por vicios ocultos. En España, por ejemplo, este plazo es de seis meses desde la entrega de la vivienda.

8. Testimonios y Declaraciones

• Declaraciones de Testigos: Si es posible, obtén declaraciones de testigos que puedan corroborar tus hallazgos, como vecinos o antiguos propietarios.

Resumen

Demostrar un vicio oculto implica una combinación de recolección de pruebas, evaluaciones técnicas profesionales y asesoramiento legal. La clave está en documentar detalladamente cada paso y en contar con informes técnicos sólidos que respalden tu reclamación. La asesoría de un abogado especializado es crucial para guiarte a través del proceso y aumentar tus posibilidades de éxito.

¿Cuánto tiempo tengo para demandar por vicios ocultos?

En España

1. Plazo General:
   • Según el Código Civil español, el comprador tiene un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para presentar una reclamación por vicios ocultos.
   • Este plazo se refiere a defectos que no eran aparentes en el momento de la compra y que afectan significativamente el uso normal de la vivienda.
2. Interrupción del Plazo:
   • El plazo de seis meses se puede interrumpir si el comprador notifica al vendedor sobre los defectos. Es importante que esta notificación sea formal y quede documentada.
   • Después de la notificación, si no se llega a un acuerdo, el comprador puede presentar una demanda judicial dentro del plazo interrumpido.

¿Cuánto cuesta una demanda por vicios ocultos?

Una demanda por vicios ocultos puede variar significativamente según varios factores, incluidos la complejidad del caso, los honorarios de los abogados, los gastos periciales y otros costos asociados. Aquí te proporciono un desglose general de los posibles costos involucrados:

1. Honorarios de Abogados

• Consulta Inicial: Muchos abogados cobran una tarifa por la consulta inicial, que puede oscilar entre 50 y 200 euros.
• Honorarios por el Proceso: Los honorarios de los abogados pueden variar ampliamente. Algunos abogados cobran por hora (normalmente entre 100 y 300 euros por hora), mientras que otros pueden ofrecer una tarifa fija por llevar el caso completo. Un caso de vicios ocultos podría costar entre 1,500 y 5,000 euros en honorarios legales, dependiendo de la complejidad.

2. Costes Periciales

• Informe Técnico: Un perito o inspector de viviendas puede ser necesario para evaluar y documentar los vicios ocultos. Los costos por un informe pericial pueden variar entre 300 y 1,500 euros, dependiendo de la extensión y la complejidad del informe requerido.
• Testimonio en Juicio: Si el perito necesita testificar en el juicio, se pueden incurrir en costos adicionales por sus servicios.

3. Gastos Judiciales

• Tasas Judiciales: En algunos países, presentar una demanda implica pagar tasas judiciales. En España, por ejemplo, estas tasas pueden variar en función del valor de la reclamación y la comunidad autónoma.
• Otros Gastos Judiciales: Esto puede incluir gastos administrativos, copias de documentos, notificaciones y otros costos procesales menores.

4. Costes de Notificación y Mediación

• Notificación Formal: Enviar notificaciones formales al vendedor puede tener un costo, especialmente si se realiza a través de un notario o por burofax con acuse de recibo.
• Mediación: Si se opta por intentar una mediación antes de proceder con la demanda, esto también puede tener costos asociados, aunque suele ser menos costoso que un juicio completo.

5. Posibles Costes Adicionales

• Apelaciones: Si cualquiera de las partes decide apelar la sentencia, esto implicará costos adicionales.
• Gastos de Transporte y Logística: Dependiendo de la localización de los tribunales y las partes implicadas, puede haber gastos de desplazamiento y alojamiento.

Resumen de Costos

• Consulta Inicial: 50 – 200 euros
• Honorarios del Abogado: 1,500 – 5,000 euros
• Informe Pericial: 300 – 1,500 euros
• Tasas Judiciales: Variable (dependiendo del país y la región)
• Notificación Formal: 20 – 100 euros
• Mediación: Variable (puede ser unos cientos de euros)

El coste total de una demanda por vicios ocultos puede variar significativamente, pero es razonable esperar que los costos totales se sitúen en un rango de 2,000 a 7,000 euros, dependiendo de los factores mencionados. Es crucial obtener un presupuesto detallado y discutir los posibles costos con tu abogado desde el principio para evitar sorpresas. Además, considera la posibilidad de llegar a un acuerdo extrajudicial, que puede ser una solución más rápida y menos costosa.

¿Cuánto tarda juicio por vicios ocultos?

La duración de un juicio por vicios ocultos puede variar considerablemente dependiendo de diversos factores, como la complejidad del caso, la carga de trabajo del juzgado y la disposición de las partes a llegar a un acuerdo. A continuación, te detallo las fases principales del proceso y una estimación general del tiempo que podría llevar cada una:

Fases del Proceso Judicial

1. Preparación y Presentación de la Demanda
   • Duración: 1 a 3 meses
   • Detalles: Durante esta fase, el abogado recopila todas las pruebas necesarias, prepara la demanda y la presenta ante el juzgado competente.
2. Admisión a Trámite y Notificación al Demandado
   • Duración: 1 a 2 meses
   • Detalles: Una vez presentada la demanda, el juzgado la admite a trámite y notifica al demandado, quien tendrá un plazo para contestar la demanda.
3. Contestación de la Demanda
   • Duración: 1 a 2 meses
   • Detalles: El demandado presenta su contestación, exponiendo sus argumentos y posibles defensas.
4. Fase de Pruebas y Audiencia Previa
   • Duración: 3 a 6 meses
   • Detalles: En esta fase se practican las pruebas presentadas por ambas partes, incluyendo testimonios, peritajes y documentos. También puede haber una audiencia previa para intentar un acuerdo o depurar los aspectos del juicio.
5. Juicio Oral
   • Duración: 1 a 3 meses (depende de la agenda del juzgado)
   • Detalles: Se celebra la vista oral del juicio, donde ambas partes presentan sus argumentos y pruebas ante el juez.
6. Sentencia
   • Duración: 1 a 3 meses después del juicio
   • Detalles: El juez emite su sentencia, en la que decide sobre la validez de los vicios ocultos y las posibles compensaciones.

Factores que Pueden Afectar la Duración

• Carga de Trabajo del Juzgado: En algunas jurisdicciones, los juzgados tienen una carga de trabajo muy elevada, lo que puede retrasar el proceso.
• Complejidad del Caso: Si el caso es complejo y requiere numerosas pruebas y peritajes, el proceso puede alargarse.
• Disposición a Llegar a un Acuerdo: Si las partes están dispuestas a negociar y llegar a un acuerdo extrajudicial, el tiempo puede reducirse considerablemente.
• Recursos y Apelaciones: Si alguna de las partes decide apelar la sentencia, esto añadirá tiempo adicional al proceso.

Estimación General del Tiempo Total

En general, un juicio por vicios ocultos puede tardar entre 12 y 24 meses desde la presentación de la demanda hasta la emisión de la sentencia. Sin embargo, en algunos casos más complejos o con cargas judiciales elevadas, el proceso podría extenderse hasta 36 meses o más.

Recomendaciones

1. Consulta Legal: Habla con tu abogado sobre el tiempo estimado específico para tu caso, ya que puede variar según la jurisdicción y las circunstancias particulares.
2. Mediación o Acuerdo Extrajudicial: Considera la posibilidad de llegar a un acuerdo antes de llegar a juicio, lo que puede ahorrar tiempo y costos.
3. Preparación Adecuada: Asegúrate de tener toda la documentación y pruebas bien preparadas para evitar retrasos innecesarios.

En resumen, mientras que la duración de un juicio por vicios ocultos puede variar, estar preparado y bien asesorado puede ayudar a gestionar mejor el proceso y sus tiempos.

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Denunciar por vicios ocultos en una vivienda puede merecer la pena si se cumplen ciertas condiciones y si los defectos son suficientemente graves como para justificar el proceso legal.

Aquí hay algunos factores a considerar para determinar si vale la pena denunciar por vicios ocultos:

1. Gravedad de los Vicios Ocultos: Si los defectos afectan significativamente la habitabilidad o el valor de la vivienda (por ejemplo, problemas estructurales, humedades graves, instalaciones eléctricas defectuosas), es más probable que valga la pena denunciar.
2. Costos de Reparación: Si los costos de reparación son altos, puede ser más beneficioso buscar compensación a través de una denuncia que asumir los costos personalmente.
3. Plazo Legal: En muchos países, existe un plazo limitado para denunciar vicios ocultos. En España, por ejemplo, el plazo es de seis meses desde la entrega de la vivienda. Asegúrate de estar dentro de este plazo para que la denuncia sea válida.
4. Pruebas Disponibles: Es esencial contar con pruebas sólidas de los vicios ocultos, como informes técnicos, fotografías y testimonios. Sin pruebas adecuadas, puede ser difícil ganar el caso.
5. Costos Legales y Tiempo: Iniciar una denuncia implica costos legales y tiempo. Considera si estás dispuesto a asumir estos costos y si el potencial beneficio compensa el esfuerzo. En algunos casos, los acuerdos extrajudiciales pueden ser una alternativa más rápida y menos costosa.
6. Asesoramiento Legal: Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario puede ofrecer una mejor perspectiva sobre la viabilidad de la denuncia y las probabilidades de éxito. Un abogado puede ayudarte a evaluar si el caso es lo suficientemente fuerte y asesorarte sobre el proceso legal.
7. Impacto Emocional y Estrés: El proceso de denuncia puede ser estresante y prolongado. Evalúa si estás preparado para enfrentar el impacto emocional y el estrés asociado con una batalla legal.

En resumen, denunciar por vicios ocultos puede merecer la pena si los defectos son graves y costosos de reparar, si estás dentro del plazo legal y si cuentas con pruebas suficientes. Consultar con un abogado te ayudará a tomar una decisión informada sobre si proceder con la denuncia es la mejor opción en tu caso específico.

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Un contrato de compraventa puede considerarse nulo en varias situaciones, según las leyes y regulaciones específicas de cada jurisdicción. Aquí hay algunas circunstancias comunes en las que un contrato de compraventa se puede anular o invalidar un contrato:

1. Falta de capacidad legal: Si una de las partes firmantes del contrato no tiene la capacidad legal para celebrar un contrato, como un menor de edad o una persona con discapacidad mental sin representación legal adecuada, el contrato podría considerarse nulo.
2. Error, fraude o dolo: Si una de las partes fue engañada o coaccionada para firmar el contrato, o si se cometió un error significativo en los términos del contrato que afecta la esencia del acuerdo, el contrato podría ser anulado por un tribunal.
3. Contrato ilegal o contrario al orden público: Si el objeto del contrato es ilegal o si los términos del contrato violan leyes o regulaciones vigentes, el contrato podría ser declarado nulo.
4. Falta de consentimiento: Si una de las partes firmantes del contrato no dio su consentimiento de manera libre y voluntaria, el contrato podría ser considerado nulo. Esto podría incluir situaciones en las que una parte estuvo bajo coacción o amenaza al firmar el contrato.
5. Vicios del consentimiento: Esto incluye situaciones como el error, la fuerza o el miedo que afectan la voluntad de las partes al celebrar el contrato.
6. Incumplimiento de requisitos legales: Si el contrato no cumple con ciertos requisitos legales, como la falta de testigos o la ausencia de firma de alguna de las partes en contratos que lo requieran, el contrato podría ser considerado nulo.

Es importante tener en cuenta que las leyes y regulaciones varían según la jurisdicción y que la determinación de la nulidad de un contrato depende de las circunstancias específicas de cada caso. Si existe alguna duda sobre la validez de un contrato de compraventa, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho contractual o inmobiliario.

¿Cuando un contrato carece de validez?

Un contrato carece de validez cuando no cumple con los requisitos legales necesarios para su formación o cuando está afectado por alguna irregularidad que lo hace inválido según la ley. Aquí hay algunas situaciones en las que un contrato puede carecer de validez:

1. Falta de consentimiento válido: El consentimiento de ambas partes debe ser libre, voluntario y sin vicios como el error, el fraude, la coacción o la intimidación. Si una de las partes no consiente de manera válida, el contrato puede carecer de validez.
2. Falta de capacidad legal: Las partes que firman el contrato deben tener la capacidad legal para hacerlo. Por ejemplo, los menores de edad no emancipados o las personas con discapacidad mental pueden carecer de la capacidad legal para celebrar contratos en ciertas circunstancias.
3. Objeto ilícito: Si el objeto del contrato es ilegal o contrario al orden público, el contrato carecerá de validez. Por ejemplo, un contrato para cometer un acto ilegal o inmoral no será válido.
4. Falta de forma: Algunos contratos deben cumplir con ciertas formalidades legales, como ser por escrito o estar firmados por las partes. Si un contrato no cumple con los requisitos de forma exigidos por la ley, puede carecer de validez.
5. Violación de normativas legales: Si un contrato viola disposiciones legales específicas, como leyes de protección al consumidor o leyes de competencia desleal, puede ser considerado inválido.
6. Imposibilidad de cumplimiento: Si el cumplimiento del contrato se vuelve imposible debido a circunstancias imprevistas o eventos de fuerza mayor, el contrato puede carecer de validez.

En estas situaciones, el contrato puede ser considerado nulo o anulable, lo que significa que no produce efectos legales o puede ser rescindido por una de las partes afectadas. Es importante tener en cuenta que la validez de un contrato puede variar según las leyes y regulaciones de cada jurisdicción, así como las circunstancias específicas del caso. Siempre es recomendable buscar asesoramiento legal para determinar la validez de un contrato en particular.

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Con el establecimiento del Real Decreto 7/2019 se han determinado de manera urgente nuevas medidas relacionadas con el arrendamiento de inmuebles, en la cuales figuran nuevas políticas de cuánto debe durar el alquiler, condiciones para incrementar las rentas, entre otros tipos de modificaciones que deben ser tenidas en cuenta por todas aquellas personas que posee un inmueble en alquiler y que detallaremos a continuación.

¿Cuánto deben durar los arrendamientos?

Se ha reafirmado con estas nuevas medidas que la duración que tendrá un alquiler ha de ser pactada de forma libre por las partes, no obstante, se debe tener en cuenta que, si dicho periodo es menor a 5 años, tendrá la posibilidad de prorrogarse un año hasta que se alcance el límite de 5 años, excepto cuando el arrendador preavise su deseo de no otorgar dicha prorroga o renovación con una antelación de 30 días previos a que finalice el contrato.

¿Hay cambios en la regulación para la venta de un inmueble alquilado?

Se debe tener en cuenta que la persona que adquiere un inmueble arrendado adquiere además las obligaciones y derechos del antiguo arrendador por un periodo mínimo de 5 años de alquiler o 7 si es una persona jurídica. De igual forma conviene citar lo expresado en la conocida Ley Hipotecaria en su artículo numero 34 donde se expresa que los individuos menores, discapacitados, en contexto de vulnerabilidad y mayores de sesenta y cinco años no pueden renunciar a tal derecho.

De esta forma, cunado no aplica el articulo anteriormente descrito, el comprador de un inmueble arrendado tiene la obligación de supeditarse a la durante del contrato pactada. Sin embargo, si aplica la normativa en cuestión el comprador del inmueble debe consentir el arrendamiento hasta que se cumplan un periodo mínimo de 5 a 7 años. En tales casos el enajenante tiene que indemnizar al inquilino con la suma de 1 mensualidad por año de contrato. De igual forma, si el arrendatario falleciera y el contrato de arrendamiento es superior a 5 o 7 años, se puede pactar de que no se suscite subrogación.

¿Se debe actualizar el contrato de alquiler y la renta?

Independientemente de la duración del contrato, solo se podrá llevar a cabo la actualización de la renta cuando se cumpla cada año de la relación contractual. Incluso, si se pacta antes de firmar el contrato, puede añadirse una clausula en la que no se conciban actualizaciones o incrementos de la renta. Para realizar actualizaciones se debe tener en el llamado Índice para Garantías de Competitividad, teniendo en cuenta que el aumento no puede superar la diferencia porcentual que registre este índice.

¿Puedo incrementar la renta por obras de mejoras en el inmueble?

Luego de haber trascurrido 5 o 7 años, las obras que realice el arrendador para mejorar las condiciones del inmueble otorgan la posibilidad de incrementar la renta, teniendo en cuenta que han de descontarse las llamadas subvenciones públicas. Para este incremento es necesario que se notifique al inquilino con un mes de anticipación luego de concluidas las obras. Es necesario que se posea detallado el cálculo de los costes y gastos que supuso las obras para mejoras del piso o inmueble.

¿Qué fianza se debe depositar al alquilar un local comercial o una vivienda?

Finalmente, en lo que respecta a las fianzas, estas legalmente equivalen a 1 mensualidad del alquiler del inmueble, o incluso 2 si se le dará al inmueble un uso diferente. No puede actualizarse la fianza en los primeros 5 o 7 años del contrato de arrendamiento, sin embargo, cuando se soliciten prorrogas para alargar la duración del contrato si podrá incrementarse la fianza.

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Una de las preguntas más frecuentes entre las personas que están interesadas en adquirir un inmueble es sobre que se debe firmar primero, si las escrituras o la hipoteca. Para los expertos en derecho esta pregunta es fácil de responder ya que simplemente hay que remitirse a la lógica de que sin dinero no se puede comprar un inmueble, sin comprar el inmueble no podemos hipotecarlo ya que es necesario ser dueño de la propiedad para poder hipotecarla.

Existe un tiempo en las negociaciones de compraventa de un inmueble en el que se espera la firma tanto de la hipoteca como del documento de compra, y en dicho momento muchos optan por realizar inicialmente la firma la hipoteca. Esto representa un problema menor para la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario ya que ofrece la posibilidad de redactar un acta previo a la hipoteca en donde el Notario deja claro a todas las partes los términos y condiciones de la compraventa.

Es una práctica muy común que se realice inicialmente la lectura del préstamo hipotecario ante el comprador y cuando este comprendía totalmente y aceptaba las condiciones, se procedía a firmar dicha escritura para luego solicitar la entrada de los vendedores al despacho para la lectura del documento de compraventa y proceder con la firma del mismo. De esta manera, la firma de la hipoteca precedía a la firma de la compra.

Muchas personas plantean el hipotético problema en el que se firmara inicialmente la escritura de compra, y posterior a esto el comprador, ahora dueño del inmueble, se niegue a realizar la firma de la hipoteca. En este tipo de situación la solución es realmente sencilla, ya que en el documento de compraventa se debe especificar adecuadamente el medio de pago dejando garantía de que el mismo estará condicionado por el préstamo hipotecario.

Muy pocas dudas pueden quedar con respecto a este tema ya que no incluso de firmarse primero la escritura de compraventa o si se firma inicialmente la hipoteca, no hay cabida para los problemas legales en la transacción si se especifican en los documentos a redactar que la hipoteca condicionara el método de pago de dicha compraventa, por lo que el vendedor independientemente de cual firma se realice de primero ha aceptado las bases y términos que supone el préstamo hipotecario al que está recurriendo para la compra.

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En el caso de que poseas algún tipo de duda con respecto a cómo debe elaborarse un contrato compraventa de un inmueble te informamos que la mejor recomendación que puedes recibir es que solicites la asesoría de un experimentado profesional y en caso de no disponer de la misma a continuación te explicaremos algunos detalles sobre este tema.

En el momento en que nos disponemos a vender o adquirir un inmueble y previo a llevar a cabo las escrituras de transmisión del mismo ante el respectivo notario, es necesario disponer de un documento contractual de compraventa en el que se detallen las condiciones y circunstancias de esta operación. Una vez se cuente con este documento contractual y a se encuentre firmado por ambas partes, adquiere una validez legal que obliga a las partes al cumplimiento de lo establecido en el mismo.

Cada uno de los términos y condiciones estipuladas en el documento contractual de compraventa han de ser cumplidas a cabalidad, ya que de lo contrario la parte que incurre en una falta al contrato puede ser demandada con las implicaciones legales y judiciales de dicha demanda. Cada detalle del contrato es relevante, por lo que al momento de su redacción deben considerarse los siguientes aspectos:

• Lugar y Fecha: Tanto en la parte inicial del documento como en el final del mismo es preciso añadir el lugar y la fecha en la que se realice el contrato.
• Identificación del vendedor y el adquiriente: Es necesario que el escrito identifique de manera precisa quien es el comprador y quien es el vendedor, determinando además si las partes son individuales o si se trata de múltiples personas, así como también si la operación se hará de manera nominal o si se llevara a cabo mediante un representante. Como datos de identificación principal se deben destacar los domicilios, nombres completos y por supuesto DNI.
• Si se trata de herencia: En el supuesto de que el inmueble sea vendido por herederos del mismo y el fenecido aún posee la titularidad de la propiedad, es preciso que esta condición sea descrita y detallada en el documento.
• Si se trata de matrimonio: Cuando el inmueble en venta pertenece a un régimen matrimonial de bienes comunes o gananciales, independientemente de que el matrimonio se encuentre disuelto o no, ambos cónyuges deben firmar el contrato.
• Descripción del inmueble: Es imprescindible especificar cada una de las características de la propiedad en venta, por ejemplo, detallar si se trata de un ático, piso o chalet, la localización geográfica y precisa del mismo, la titularidad del inmueble, los inmuebles con los que linda la propiedad, el estado y condiciones de la misma, así como también los espacios comunes que posee.
• Si se trata de un piso en comunidad de propietarios: Para la venta de pisos que forman parte de comunidades de propietarios, la parte vendedora tiene que acreditar en el documento contractual que se encuentra al día con los pagos de las mensualidades exigidas en la comunidad.
• Si posee hipoteca: Cuando el inmueble objeto de la transacción posea algún tipo de deuda, hipoteca o embargo, esto debe estar especificado en el documento contractual, describiendo la responsabilidad que tendrán las partes con respecto a dichas cargas. Dependiendo de los acuerdos establecidos entre el adquiriente y el vendedor, pueden suscitarse dos situaciones con la hipoteca, una de ellas es que el comprador se subrogue dicha responsabilidad, y la otra opción es que la parte vendedora asuma el pago de la misma.
• Valor total y métodos de pago: Finalmente, es imprescindible que se detalle claramente el coste total y neto de la adquisición del inmueble, así como también la formas en la que se llevara a cabo el pago y si se entregaran arras como parte del contrato.

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Cuando se concibe un alquiler resulta trascendental la concepción del documento que formalizara dicho negocio, el llamado contrato para arrendamiento, el cual es un escrito que contiene todas las obligaciones, derechos y garantías acordadas entre el inquilino y el arrendador. En los siguientes párrafos vamos a detallar como debe ser elaborado dicho contrato detallando que aspectos debe contener el mismo.

¿Qué especifica la ley al respecto?

Aunque las leyes avalan y brindan validez a los llamados contratos verbales, siempre resulta recomendable que el arrendamiento o alquiler se realice a través de un contrato por escrito, ya que la modalidad verbal contractual suele generar problemas al momento de cumplir y demostrar el mismo. De igual manera, es necesario acotar que la redacción de este tipo de contrato debe ceñirse ante lo establecido por la conocida Ley par Arrendamientos Urbanos.

¿Qué debe llevar el contrato?:

• Información de ambas partes: Es esencial que este documento contractual contenga datos precisos de ambas partes, es decir, tanto del arrendatario como del propietario. Se tiene que añadir la identificación respectiva de cada una de las personas que pretenden vivir en la propiedad arrendada.
• Información del inmueble: El piso o vivienda que se arrendara debe ser descrita en el escrito contractual, especificando su dirección geográfica y posicional, así como la titularidad de la misma.
• Duración: La normativa de alquileres urbanos menciona que el arrendamiento como mínimo debe poseer una duración de cinco años, ofreciendo una opción de renovación para tres años adicionales, teniendo en cuenta de que si la parte contratante actúa como persona jurídica la duración es de siete años. Ahora bien, el inquilino posee el derecho de rescindir del vínculo contractual luego de haber pasado 6 meses del inicio del alquiler teniendo que haber comunicado dicha decisión al propietario con una anticipación de 30 días.
• Renta: Es indispensable que el documento contractual detalle el coste del alquiler especificando la renta mensual y anual, el método y las fechas de pago.
• Garantías: En la ley anteriormente citada se estipula que obligatoriamente al formalizarse un alquiler debe hacerse entrega del depósito, fianza o garantía del arrendamiento, teniendo en cuenta que el arrendador solo podrá exigir el equivalente a 2 mensualidades.
• Gastos: De igual manera debe especificarse en el escrito todos aquellos gastos adicionales al arrendamiento tales como suministros, cuota de basura, tasas de mantenimiento de la comunidad, IBI, entre otros. Es recomendable que exista una clausula donde se especifique que parte contractual debe asumir dichos pagos.
• Daños y reparaciones: En lo que respecta a reparaciones, estas deben ser asumidas por el propietario o arrendador cuando estas sean imprescindibles para garantizar la habitabilidad del inmueble, siendo dichas averías no derivadas de un uso indebido del inquilino de la propiedad. Finalmente, todos los gastos por mantenimiento han de ser responsabilidad del arrendatario.

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La tecnología se ha presentado como una herramienta que ha permitido agilizar toda una gran gama de trámites y en este sentido, debemos hacer referencia a la comunicación y gestiones con Catastro. El denominado Catastro no es más que un registro de tipo administrativo y dependiente de Hacienda cuyo propósito es recolectar toda la descripción de cada bien inmobiliario del país.

Si bien inicialmente dicho registro cumplía funciones tributarias, actualmente su principal finalidad es la de servir como base de información y datos para proporcionar protección y seguridad al tráfico de inmuebles dado a que permite una identificación adecuada de cada bien inmobiliario y de los titulares del mismo. En tal sentido, el apoyo del notario resulta fundamental y su colaboración se manifestará de dos formas:

• Coordinar la situación física con información catastral de los bienes inmobiliarios:

Debe especificarse en los documentos emitidos por un traspaso de un inmueble que la descripción actualizada y real del bien en cuestión concuerda con la figura registrada en Catastro. Si dicha descripción no concuerda, se puede acreditar las razones de las diferencias percibidas con la participación del notario quien deberá emitir un expediente para rectificación de los datos catastrales.

De esta manera, todo cambio que se genere en la descripción física del inmueble ha de ser comunicada al Catastro y de ello se encargaran los notarios, dado a que de esta forma se expedirá un periodo de tiempo para certificar la nueva descripción gráfica y técnica del inmueble.

• Modificar la denominada titularidad catastral:

Es obligatorio inscribir todos los inmuebles en Catastro, por ello, cuando un individuo adquiere cualquier tipo de derecho de una propiedad inmobiliaria debe asegurarse de realizar esta declaración en Gerencia Provincial, ya que de lo contrario se expone a recibir una sanción.

Afortunadamente el trámite de cambio o modificación de la llamada titularidad catastral se ha simplificado gracias a la tecnología y la automatización de procesos, por ello, en la actualidad cuando el notario notifica mediante escritura al catastro la operación de compraventa de un inmueble inmediatamente y de forma automática se genera la modificación en la titularidad del mismo.

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Al igual que muchos otros contratos, los documentos contractuales para arrendamiento o alquiler deben ser escritos claros, precisos y completos, sin embargo, en la práctica es común encontrarse con contratos para el alquiler de un negocio, local comercial o vivienda que resulta ambiguos donde no se detallan las responsabilidades, derechos y obligaciones del arrendador y su arrendatario. Para que no cometas ningún tipo de error al diseñar tu contrato para alquiler te brindaremos un conjunto de valiosas recomendaciones con los que te ayudaran a obtener un documento contractual de calidad y re evitaran muchos problemas y malentendidos.

Siete recomendaciones para diseñar un perfecto contrato para alquiler:

1. Siempre lleva a cabo el contrato de manera escrita, evita los contratos verbales. Si bien posee validez legal las relaciones contractuales verbales, estas suelen generar problemas por lo que la modalidad escrita debe ser siempre elegida.
2. Dado a que en la actualidad gran parte de los contratos se realizan por ordenador se puede realizar un cambio de hojas con facilidad, por ello es recomendable firmar todas y cada una de las páginas.
3. No te olvides del certificado energético. Desde la nueva reforma del año 2013, este certificado se ha hecho legalmente obligatorio por lo que debe formar parte del contrato.
4. Detalla de manera precisa las condiciones del inmueble, incluso añadiendo fotografías al contrato en caso de ser necesario. Con esto podemos justificar la aparición de cualquier tipo de avería o problema.
5. Para las propiedades que vayan a ser arrendadas de forma amueblada, es vital añadir al contrato un detallado inventario donde se especifiquen cada uno de los elementos que forman parte del inmobiliario, desde los electrodomésticos, enseres y los muebles.
6. Determina la fecha de pago los primeros cinco días del mes y la domiciliación bancaria para el mismo.
7. Establece que el arrendatario es el responsable de asumir cada una de los tramites y pago de servicios y suministros.

Con estos valiosos y productivos consejos que te hemos brindado no cabe duda que te evitaras una gran cantidad de problemas con tus inquilinos, y si deseas mayor información con respecto a este tema es recomendable contactar con un perito de las leyes inmobiliarias.

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Al hablar de todo el marco jurídico que regula los arrendamientos y alquileres nos encontraremos ante una figura que, si bien no se encuentra regulada por una ley en particular, si está jurisprudencialmente desarrollada y hoy en día continúa siendo ampliamente desconocida para la gran mayoría de las personas. Por supuesto nos referimos a los alquileres en precario. Legalmente la designación “precario” se emplea para hacer referencia al estado en el que se disfruta de cierto bien ajeno de manera gratuita sin disponer la posesión jurídica respectiva.

¿Qué es este tipo de arrendamiento?

Los alquileres de tipo precario no son más que arrendamientos en los que un propietario le concede el disfrute y uso de un inmueble a un individuo, que se denominará en este contexto inquilino precarista, sin que este deba pagar renta alguna o ceñirse bajo un contrato.

Dicha concesión se realiza sin estipular un periodo de tiempo para la duración del disfrute y uso del inmueble, por lo que el arrendador tiene el derecho de finalizar el alquiler en el momento en que lo desee sin tener que ofrecer algún tipo de argumento o motivo para ello.

¿En qué circunstancias se realiza un alquiler en precario?

Lo más común es que los arrendamientos o alquileres precarios se realicen en el contexto familiar, donde los propietarios le conceden a uno de sus nietos, descendientes o familiares cercanos el derecho a usar y disfrutar de un piso o vivienda. Hasta hace pocos años también resultaba habitual que los alquileres precarios se suscitaran entre amigos o amistades.

Aunque es poco frecuente, también se puede presentar la circunstancia en la que un propietario beneficie a un individuo con el alquiler en precario siendo este un total extraño para el arrendador, ya sea vivienda gratuitamente en el piso o inmueble o por la extinción de un contrato que no fue renovado.

¿Cuáles son los derechos del propietario precarista?

Es importante tener en cuenta que el individuo que disfruta y usa un inmueble en el contexto de un alquiler en precario carece de cualquier tipo de derecho con la propiedad. Incluso, si se suscitara el fallecimiento o deceso del dueño de la propiedad, su heredero no está obligado a respetar al inquilino precarista, por lo que este puede desahuciar al arrendatario en el momento en que lo desee sin tener que acreditar una causa en particular.

Para finalizar debemos concluir que el alquiler en precario representa una modalidad de arrendamiento gratuita pero que carece de algún tipo de contraprestación o derecho, por lo que puede ser finalizado inmediatamente y sin derecho a imputar esta decisión.

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