Un contrato de compraventa puede considerarse nulo en varias situaciones, según las leyes y regulaciones específicas de cada jurisdicción. Aquí hay algunas circunstancias comunes en las que un contrato de compraventa se puede anular o invalidar un contrato:

1. Falta de capacidad legal: Si una de las partes firmantes del contrato no tiene la capacidad legal para celebrar un contrato, como un menor de edad o una persona con discapacidad mental sin representación legal adecuada, el contrato podría considerarse nulo.
2. Error, fraude o dolo: Si una de las partes fue engañada o coaccionada para firmar el contrato, o si se cometió un error significativo en los términos del contrato que afecta la esencia del acuerdo, el contrato podría ser anulado por un tribunal.
3. Contrato ilegal o contrario al orden público: Si el objeto del contrato es ilegal o si los términos del contrato violan leyes o regulaciones vigentes, el contrato podría ser declarado nulo.
4. Falta de consentimiento: Si una de las partes firmantes del contrato no dio su consentimiento de manera libre y voluntaria, el contrato podría ser considerado nulo. Esto podría incluir situaciones en las que una parte estuvo bajo coacción o amenaza al firmar el contrato.
5. Vicios del consentimiento: Esto incluye situaciones como el error, la fuerza o el miedo que afectan la voluntad de las partes al celebrar el contrato.
6. Incumplimiento de requisitos legales: Si el contrato no cumple con ciertos requisitos legales, como la falta de testigos o la ausencia de firma de alguna de las partes en contratos que lo requieran, el contrato podría ser considerado nulo.

Es importante tener en cuenta que las leyes y regulaciones varían según la jurisdicción y que la determinación de la nulidad de un contrato depende de las circunstancias específicas de cada caso. Si existe alguna duda sobre la validez de un contrato de compraventa, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho contractual o inmobiliario.

¿Cuando un contrato carece de validez?

Un contrato carece de validez cuando no cumple con los requisitos legales necesarios para su formación o cuando está afectado por alguna irregularidad que lo hace inválido según la ley. Aquí hay algunas situaciones en las que un contrato puede carecer de validez:

1. Falta de consentimiento válido: El consentimiento de ambas partes debe ser libre, voluntario y sin vicios como el error, el fraude, la coacción o la intimidación. Si una de las partes no consiente de manera válida, el contrato puede carecer de validez.
2. Falta de capacidad legal: Las partes que firman el contrato deben tener la capacidad legal para hacerlo. Por ejemplo, los menores de edad no emancipados o las personas con discapacidad mental pueden carecer de la capacidad legal para celebrar contratos en ciertas circunstancias.
3. Objeto ilícito: Si el objeto del contrato es ilegal o contrario al orden público, el contrato carecerá de validez. Por ejemplo, un contrato para cometer un acto ilegal o inmoral no será válido.
4. Falta de forma: Algunos contratos deben cumplir con ciertas formalidades legales, como ser por escrito o estar firmados por las partes. Si un contrato no cumple con los requisitos de forma exigidos por la ley, puede carecer de validez.
5. Violación de normativas legales: Si un contrato viola disposiciones legales específicas, como leyes de protección al consumidor o leyes de competencia desleal, puede ser considerado inválido.
6. Imposibilidad de cumplimiento: Si el cumplimiento del contrato se vuelve imposible debido a circunstancias imprevistas o eventos de fuerza mayor, el contrato puede carecer de validez.

En estas situaciones, el contrato puede ser considerado nulo o anulable, lo que significa que no produce efectos legales o puede ser rescindido por una de las partes afectadas. Es importante tener en cuenta que la validez de un contrato puede variar según las leyes y regulaciones de cada jurisdicción, así como las circunstancias específicas del caso. Siempre es recomendable buscar asesoramiento legal para determinar la validez de un contrato en particular.

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Con el establecimiento del Real Decreto 7/2019 se han determinado de manera urgente nuevas medidas relacionadas con el arrendamiento de inmuebles, en la cuales figuran nuevas políticas de cuánto debe durar el alquiler, condiciones para incrementar las rentas, entre otros tipos de modificaciones que deben ser tenidas en cuenta por todas aquellas personas que posee un inmueble en alquiler y que detallaremos a continuación.

¿Cuánto deben durar los arrendamientos?

Se ha reafirmado con estas nuevas medidas que la duración que tendrá un alquiler ha de ser pactada de forma libre por las partes, no obstante, se debe tener en cuenta que, si dicho periodo es menor a 5 años, tendrá la posibilidad de prorrogarse un año hasta que se alcance el límite de 5 años, excepto cuando el arrendador preavise su deseo de no otorgar dicha prorroga o renovación con una antelación de 30 días previos a que finalice el contrato.

¿Hay cambios en la regulación para la venta de un inmueble alquilado?

Se debe tener en cuenta que la persona que adquiere un inmueble arrendado adquiere además las obligaciones y derechos del antiguo arrendador por un periodo mínimo de 5 años de alquiler o 7 si es una persona jurídica. De igual forma conviene citar lo expresado en la conocida Ley Hipotecaria en su artículo numero 34 donde se expresa que los individuos menores, discapacitados, en contexto de vulnerabilidad y mayores de sesenta y cinco años no pueden renunciar a tal derecho.

De esta forma, cunado no aplica el articulo anteriormente descrito, el comprador de un inmueble arrendado tiene la obligación de supeditarse a la durante del contrato pactada. Sin embargo, si aplica la normativa en cuestión el comprador del inmueble debe consentir el arrendamiento hasta que se cumplan un periodo mínimo de 5 a 7 años. En tales casos el enajenante tiene que indemnizar al inquilino con la suma de 1 mensualidad por año de contrato. De igual forma, si el arrendatario falleciera y el contrato de arrendamiento es superior a 5 o 7 años, se puede pactar de que no se suscite subrogación.

¿Se debe actualizar el contrato de alquiler y la renta?

Independientemente de la duración del contrato, solo se podrá llevar a cabo la actualización de la renta cuando se cumpla cada año de la relación contractual. Incluso, si se pacta antes de firmar el contrato, puede añadirse una clausula en la que no se conciban actualizaciones o incrementos de la renta. Para realizar actualizaciones se debe tener en el llamado Índice para Garantías de Competitividad, teniendo en cuenta que el aumento no puede superar la diferencia porcentual que registre este índice.

¿Puedo incrementar la renta por obras de mejoras en el inmueble?

Luego de haber trascurrido 5 o 7 años, las obras que realice el arrendador para mejorar las condiciones del inmueble otorgan la posibilidad de incrementar la renta, teniendo en cuenta que han de descontarse las llamadas subvenciones públicas. Para este incremento es necesario que se notifique al inquilino con un mes de anticipación luego de concluidas las obras. Es necesario que se posea detallado el cálculo de los costes y gastos que supuso las obras para mejoras del piso o inmueble.

¿Qué fianza se debe depositar al alquilar un local comercial o una vivienda?

Finalmente, en lo que respecta a las fianzas, estas legalmente equivalen a 1 mensualidad del alquiler del inmueble, o incluso 2 si se le dará al inmueble un uso diferente. No puede actualizarse la fianza en los primeros 5 o 7 años del contrato de arrendamiento, sin embargo, cuando se soliciten prorrogas para alargar la duración del contrato si podrá incrementarse la fianza.

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Una de las preguntas más frecuentes entre las personas que están interesadas en adquirir un inmueble es sobre que se debe firmar primero, si las escrituras o la hipoteca. Para los expertos en derecho esta pregunta es fácil de responder ya que simplemente hay que remitirse a la lógica de que sin dinero no se puede comprar un inmueble, sin comprar el inmueble no podemos hipotecarlo ya que es necesario ser dueño de la propiedad para poder hipotecarla.

Existe un tiempo en las negociaciones de compraventa de un inmueble en el que se espera la firma tanto de la hipoteca como del documento de compra, y en dicho momento muchos optan por realizar inicialmente la firma la hipoteca. Esto representa un problema menor para la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario ya que ofrece la posibilidad de redactar un acta previo a la hipoteca en donde el Notario deja claro a todas las partes los términos y condiciones de la compraventa.

Es una práctica muy común que se realice inicialmente la lectura del préstamo hipotecario ante el comprador y cuando este comprendía totalmente y aceptaba las condiciones, se procedía a firmar dicha escritura para luego solicitar la entrada de los vendedores al despacho para la lectura del documento de compraventa y proceder con la firma del mismo. De esta manera, la firma de la hipoteca precedía a la firma de la compra.

Muchas personas plantean el hipotético problema en el que se firmara inicialmente la escritura de compra, y posterior a esto el comprador, ahora dueño del inmueble, se niegue a realizar la firma de la hipoteca. En este tipo de situación la solución es realmente sencilla, ya que en el documento de compraventa se debe especificar adecuadamente el medio de pago dejando garantía de que el mismo estará condicionado por el préstamo hipotecario.

Muy pocas dudas pueden quedar con respecto a este tema ya que no incluso de firmarse primero la escritura de compraventa o si se firma inicialmente la hipoteca, no hay cabida para los problemas legales en la transacción si se especifican en los documentos a redactar que la hipoteca condicionara el método de pago de dicha compraventa, por lo que el vendedor independientemente de cual firma se realice de primero ha aceptado las bases y términos que supone el préstamo hipotecario al que está recurriendo para la compra.

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En el caso de que poseas algún tipo de duda con respecto a cómo debe elaborarse un contrato compraventa de un inmueble te informamos que la mejor recomendación que puedes recibir es que solicites la asesoría de un experimentado profesional y en caso de no disponer de la misma a continuación te explicaremos algunos detalles sobre este tema.

En el momento en que nos disponemos a vender o adquirir un inmueble y previo a llevar a cabo las escrituras de transmisión del mismo ante el respectivo notario, es necesario disponer de un documento contractual de compraventa en el que se detallen las condiciones y circunstancias de esta operación. Una vez se cuente con este documento contractual y a se encuentre firmado por ambas partes, adquiere una validez legal que obliga a las partes al cumplimiento de lo establecido en el mismo.

Cada uno de los términos y condiciones estipuladas en el documento contractual de compraventa han de ser cumplidas a cabalidad, ya que de lo contrario la parte que incurre en una falta al contrato puede ser demandada con las implicaciones legales y judiciales de dicha demanda. Cada detalle del contrato es relevante, por lo que al momento de su redacción deben considerarse los siguientes aspectos:

• Lugar y Fecha: Tanto en la parte inicial del documento como en el final del mismo es preciso añadir el lugar y la fecha en la que se realice el contrato.
• Identificación del vendedor y el adquiriente: Es necesario que el escrito identifique de manera precisa quien es el comprador y quien es el vendedor, determinando además si las partes son individuales o si se trata de múltiples personas, así como también si la operación se hará de manera nominal o si se llevara a cabo mediante un representante. Como datos de identificación principal se deben destacar los domicilios, nombres completos y por supuesto DNI.
• Si se trata de herencia: En el supuesto de que el inmueble sea vendido por herederos del mismo y el fenecido aún posee la titularidad de la propiedad, es preciso que esta condición sea descrita y detallada en el documento.
• Si se trata de matrimonio: Cuando el inmueble en venta pertenece a un régimen matrimonial de bienes comunes o gananciales, independientemente de que el matrimonio se encuentre disuelto o no, ambos cónyuges deben firmar el contrato.
• Descripción del inmueble: Es imprescindible especificar cada una de las características de la propiedad en venta, por ejemplo, detallar si se trata de un ático, piso o chalet, la localización geográfica y precisa del mismo, la titularidad del inmueble, los inmuebles con los que linda la propiedad, el estado y condiciones de la misma, así como también los espacios comunes que posee.
• Si se trata de un piso en comunidad de propietarios: Para la venta de pisos que forman parte de comunidades de propietarios, la parte vendedora tiene que acreditar en el documento contractual que se encuentra al día con los pagos de las mensualidades exigidas en la comunidad.
• Si posee hipoteca: Cuando el inmueble objeto de la transacción posea algún tipo de deuda, hipoteca o embargo, esto debe estar especificado en el documento contractual, describiendo la responsabilidad que tendrán las partes con respecto a dichas cargas. Dependiendo de los acuerdos establecidos entre el adquiriente y el vendedor, pueden suscitarse dos situaciones con la hipoteca, una de ellas es que el comprador se subrogue dicha responsabilidad, y la otra opción es que la parte vendedora asuma el pago de la misma.
• Valor total y métodos de pago: Finalmente, es imprescindible que se detalle claramente el coste total y neto de la adquisición del inmueble, así como también la formas en la que se llevara a cabo el pago y si se entregaran arras como parte del contrato.

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Cuando se concibe un alquiler resulta trascendental la concepción del documento que formalizara dicho negocio, el llamado contrato para arrendamiento, el cual es un escrito que contiene todas las obligaciones, derechos y garantías acordadas entre el inquilino y el arrendador. En los siguientes párrafos vamos a detallar como debe ser elaborado dicho contrato detallando que aspectos debe contener el mismo.

¿Qué especifica la ley al respecto?

Aunque las leyes avalan y brindan validez a los llamados contratos verbales, siempre resulta recomendable que el arrendamiento o alquiler se realice a través de un contrato por escrito, ya que la modalidad verbal contractual suele generar problemas al momento de cumplir y demostrar el mismo. De igual manera, es necesario acotar que la redacción de este tipo de contrato debe ceñirse ante lo establecido por la conocida Ley par Arrendamientos Urbanos.

¿Qué debe llevar el contrato?:

• Información de ambas partes: Es esencial que este documento contractual contenga datos precisos de ambas partes, es decir, tanto del arrendatario como del propietario. Se tiene que añadir la identificación respectiva de cada una de las personas que pretenden vivir en la propiedad arrendada.
• Información del inmueble: El piso o vivienda que se arrendara debe ser descrita en el escrito contractual, especificando su dirección geográfica y posicional, así como la titularidad de la misma.
• Duración: La normativa de alquileres urbanos menciona que el arrendamiento como mínimo debe poseer una duración de cinco años, ofreciendo una opción de renovación para tres años adicionales, teniendo en cuenta de que si la parte contratante actúa como persona jurídica la duración es de siete años. Ahora bien, el inquilino posee el derecho de rescindir del vínculo contractual luego de haber pasado 6 meses del inicio del alquiler teniendo que haber comunicado dicha decisión al propietario con una anticipación de 30 días.
• Renta: Es indispensable que el documento contractual detalle el coste del alquiler especificando la renta mensual y anual, el método y las fechas de pago.
• Garantías: En la ley anteriormente citada se estipula que obligatoriamente al formalizarse un alquiler debe hacerse entrega del depósito, fianza o garantía del arrendamiento, teniendo en cuenta que el arrendador solo podrá exigir el equivalente a 2 mensualidades.
• Gastos: De igual manera debe especificarse en el escrito todos aquellos gastos adicionales al arrendamiento tales como suministros, cuota de basura, tasas de mantenimiento de la comunidad, IBI, entre otros. Es recomendable que exista una clausula donde se especifique que parte contractual debe asumir dichos pagos.
• Daños y reparaciones: En lo que respecta a reparaciones, estas deben ser asumidas por el propietario o arrendador cuando estas sean imprescindibles para garantizar la habitabilidad del inmueble, siendo dichas averías no derivadas de un uso indebido del inquilino de la propiedad. Finalmente, todos los gastos por mantenimiento han de ser responsabilidad del arrendatario.

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La tecnología se ha presentado como una herramienta que ha permitido agilizar toda una gran gama de trámites y en este sentido, debemos hacer referencia a la comunicación y gestiones con Catastro. El denominado Catastro no es más que un registro de tipo administrativo y dependiente de Hacienda cuyo propósito es recolectar toda la descripción de cada bien inmobiliario del país.

Si bien inicialmente dicho registro cumplía funciones tributarias, actualmente su principal finalidad es la de servir como base de información y datos para proporcionar protección y seguridad al tráfico de inmuebles dado a que permite una identificación adecuada de cada bien inmobiliario y de los titulares del mismo. En tal sentido, el apoyo del notario resulta fundamental y su colaboración se manifestará de dos formas:

• Coordinar la situación física con información catastral de los bienes inmobiliarios:

Debe especificarse en los documentos emitidos por un traspaso de un inmueble que la descripción actualizada y real del bien en cuestión concuerda con la figura registrada en Catastro. Si dicha descripción no concuerda, se puede acreditar las razones de las diferencias percibidas con la participación del notario quien deberá emitir un expediente para rectificación de los datos catastrales.

De esta manera, todo cambio que se genere en la descripción física del inmueble ha de ser comunicada al Catastro y de ello se encargaran los notarios, dado a que de esta forma se expedirá un periodo de tiempo para certificar la nueva descripción gráfica y técnica del inmueble.

• Modificar la denominada titularidad catastral:

Es obligatorio inscribir todos los inmuebles en Catastro, por ello, cuando un individuo adquiere cualquier tipo de derecho de una propiedad inmobiliaria debe asegurarse de realizar esta declaración en Gerencia Provincial, ya que de lo contrario se expone a recibir una sanción.

Afortunadamente el trámite de cambio o modificación de la llamada titularidad catastral se ha simplificado gracias a la tecnología y la automatización de procesos, por ello, en la actualidad cuando el notario notifica mediante escritura al catastro la operación de compraventa de un inmueble inmediatamente y de forma automática se genera la modificación en la titularidad del mismo.

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Al igual que muchos otros contratos, los documentos contractuales para arrendamiento o alquiler deben ser escritos claros, precisos y completos, sin embargo, en la práctica es común encontrarse con contratos para el alquiler de un negocio, local comercial o vivienda que resulta ambiguos donde no se detallan las responsabilidades, derechos y obligaciones del arrendador y su arrendatario. Para que no cometas ningún tipo de error al diseñar tu contrato para alquiler te brindaremos un conjunto de valiosas recomendaciones con los que te ayudaran a obtener un documento contractual de calidad y re evitaran muchos problemas y malentendidos.

Siete recomendaciones para diseñar un perfecto contrato para alquiler:

1. Siempre lleva a cabo el contrato de manera escrita, evita los contratos verbales. Si bien posee validez legal las relaciones contractuales verbales, estas suelen generar problemas por lo que la modalidad escrita debe ser siempre elegida.
2. Dado a que en la actualidad gran parte de los contratos se realizan por ordenador se puede realizar un cambio de hojas con facilidad, por ello es recomendable firmar todas y cada una de las páginas.
3. No te olvides del certificado energético. Desde la nueva reforma del año 2013, este certificado se ha hecho legalmente obligatorio por lo que debe formar parte del contrato.
4. Detalla de manera precisa las condiciones del inmueble, incluso añadiendo fotografías al contrato en caso de ser necesario. Con esto podemos justificar la aparición de cualquier tipo de avería o problema.
5. Para las propiedades que vayan a ser arrendadas de forma amueblada, es vital añadir al contrato un detallado inventario donde se especifiquen cada uno de los elementos que forman parte del inmobiliario, desde los electrodomésticos, enseres y los muebles.
6. Determina la fecha de pago los primeros cinco días del mes y la domiciliación bancaria para el mismo.
7. Establece que el arrendatario es el responsable de asumir cada una de los tramites y pago de servicios y suministros.

Con estos valiosos y productivos consejos que te hemos brindado no cabe duda que te evitaras una gran cantidad de problemas con tus inquilinos, y si deseas mayor información con respecto a este tema es recomendable contactar con un perito de las leyes inmobiliarias.

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Al hablar de todo el marco jurídico que regula los arrendamientos y alquileres nos encontraremos ante una figura que, si bien no se encuentra regulada por una ley en particular, si está jurisprudencialmente desarrollada y hoy en día continúa siendo ampliamente desconocida para la gran mayoría de las personas. Por supuesto nos referimos a los alquileres en precario. Legalmente la designación “precario” se emplea para hacer referencia al estado en el que se disfruta de cierto bien ajeno de manera gratuita sin disponer la posesión jurídica respectiva.

¿Qué es este tipo de arrendamiento?

Los alquileres de tipo precario no son más que arrendamientos en los que un propietario le concede el disfrute y uso de un inmueble a un individuo, que se denominará en este contexto inquilino precarista, sin que este deba pagar renta alguna o ceñirse bajo un contrato.

Dicha concesión se realiza sin estipular un periodo de tiempo para la duración del disfrute y uso del inmueble, por lo que el arrendador tiene el derecho de finalizar el alquiler en el momento en que lo desee sin tener que ofrecer algún tipo de argumento o motivo para ello.

¿En qué circunstancias se realiza un alquiler en precario?

Lo más común es que los arrendamientos o alquileres precarios se realicen en el contexto familiar, donde los propietarios le conceden a uno de sus nietos, descendientes o familiares cercanos el derecho a usar y disfrutar de un piso o vivienda. Hasta hace pocos años también resultaba habitual que los alquileres precarios se suscitaran entre amigos o amistades.

Aunque es poco frecuente, también se puede presentar la circunstancia en la que un propietario beneficie a un individuo con el alquiler en precario siendo este un total extraño para el arrendador, ya sea vivienda gratuitamente en el piso o inmueble o por la extinción de un contrato que no fue renovado.

¿Cuáles son los derechos del propietario precarista?

Es importante tener en cuenta que el individuo que disfruta y usa un inmueble en el contexto de un alquiler en precario carece de cualquier tipo de derecho con la propiedad. Incluso, si se suscitara el fallecimiento o deceso del dueño de la propiedad, su heredero no está obligado a respetar al inquilino precarista, por lo que este puede desahuciar al arrendatario en el momento en que lo desee sin tener que acreditar una causa en particular.

Para finalizar debemos concluir que el alquiler en precario representa una modalidad de arrendamiento gratuita pero que carece de algún tipo de contraprestación o derecho, por lo que puede ser finalizado inmediatamente y sin derecho a imputar esta decisión.

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Cuando pensamos en todo lo que hemos firmado o firmaremos en algún momento de la vida, no cabe duda que concluiremos en que el documento de contractual de compra de nuestro inmueble es el más relevante de todos. La adquisición de una vivienda supone una gran cantidad de detalles, no solo el coste a pagar por la misma, de esta forma, es totalmente imprescindible tener en cuenta todo lo referente a esta modalidad contractual antes de plasmar nuestra firma en los mismos.

Por lo anteriormente mencionado hemos creado el presente artículo para contarte cuales son los detalles y aspectos a considerar sobre contratos compraventa para que tengas toda la información necesaria y puedas estar bien asesorado al momento de efectuar una operación de venta o compra de una propiedad.

¿Qué es?

Es fácil conocer que son esta modalidad de contratos ya que incluso su propio nombre lo detalla con claridad: se trata de contratos que obligan a una parte, el vendedor, a ceder un inmueble en particular a la otra parte contractual, el adquiriente o comprador, mientras que este está obligado a darle cierta cantidad monetaria establecida como cambio.

De esta firma, el contrato compraventa representa una transacción bilateral, jurídica y con carácter consensual que requiere la voluntad de las dos partes para efectuarse el proceso de concesión y traspaso del bien inmobiliario. Es necesario recordar que dicho documento contractual se encuentra conformado por una variedad de cláusulas y condiciones que son acordadas por las partes.

¿Qué debe llevar este contrato?:

• Datos de identificación: Al igual que en otros contratos, el primer detalle imprescindible en este tipo de relación contractual es especificar la identificación apropiada de cada individuo físico que formara parte de la transacción detallando quienes serán los compradores y quienes tendrán la figura de vendedor. En este caso se inscribirán datos tales como el DNI, nombre completo, domicilio, entre otros.
• Certificación del inmueble: A continuación, se mencionarán en el contrato todos aquellos datos que permitan acreditar la legalidad y titularidad de la vivienda o inmueble, es decir, los títulos de propiedad.
• Descripción de la vivienda: Cada detalle y característica el bien inmobiliario ha de ser especificada en el contrato en cuestión, esto supone desde las referencias catastrales sobre las dimensiones y extensiones geográficas del inmueble, su número registral, la ubicación del mismo, la descripción que se encuentra en el llamado Registro de Propiedad, el estado referente a pagos de impuestos y deudas, etc.
• Precio de la operación de compraventa: Por supuesto, no puede faltar en el contrato la cantidad de dinero que representa el valor de la vivienda. Es preciso que se detalle la cuantía exacta para la adquisición del bien inmobiliario, el método de pago a emplear y la fecha para el mismo.
• Fecha: De igual forma, debe aclararse el día en el que se entregaran las llaves del piso, vivienda o inmueble, lo cual no suele concordar con el día estipulado para la firma del documento contractual de adquisición del bien inmobiliario.
• Pagos e impuestos: Un proceso de transacción de un bien inmobiliario supone un conjunto de gastos, gravámenes e impuestos que han de ser satisfechos, por ello, en el documento contractual tiene que determinarse que parte asumirá dichos pagos. Entre los gastos más importante destacan aquellos relacionados a honorarios por la escrituración, los abonos exigidos por IBI, etc.
• Penalizaciones: Finalmente, suelen tener este tipo de contratos un apartado específico para establecer ciertas penalizaciones en el caso de ser requeridas ante el incumplimiento contractual del comprador o del vendedor. Entre las faltas más habituales destacan la no entrega del piso o vivienda, retraso en el pago del precio, entre otros.

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Durante el proceso de compra o venta de un inmueble es necesario tener en cuenta ciertos detalles para poder realizar una transacción exitosa, y uno de estos detalles importantes es conocer que son los denominados contratos de arras, una herramienta fundamental de la gran mayoría de las operaciones para adquirir o vender un inmueble.

¿Qué son?

Se trata de un documento contractual que permite reservar la opción de compra o adquisición de un inmueble o propiedad en particular a través de la entrega anticipada de un importe monetario que servirá como señal y cuya cuantía es negociada por las partes. De igual forma, dicho documento contractual establece un plazo durante el cual debe formalizarse la transacción ante el respectivo notario.

Características de este contrato:

• Se trata de un documento contractual privado, por lo que puede firmarse en ausencia de notario.
• Es de carácter temporal, ya que se determina un plazo para ejecutar la operación.

¿Cuáles su finalidad?

La función que cumple dicho contrato es la de ofrecer la posibilidad de asegurar el derecho a comprar una propiedad o inmueble en particular, lo que representa un primer paso importante en el proceso de adquisición. Para el comprador resulta ampliamente beneficioso el contrato en cuestión ya que la parte vendedora no podrá retirarse de la operación si recibe una oferta mayor por el inmueble.

Tipo de Arras

El anticipo monetario entregado con esta modalidad de contrato a modo de señal se denomina arras. Las arras pueden tener diferentes tipos de intenciones y funciones que poseen efectos y consecuencias diferentes tanto para vendedor como para la parte adquiriente. Principalmente, las arras son de 3 tipos:

1. Arras confirmatorias: Este contrato supone que las dos apares se comprometen en concretar la operación, por ello, el anticipo monetario entregado representa una parte del pago total del inmueble. En el caso de que el adquiriente o el vendedor decida no continuar con la operación, la otra parte puede exigir legalmente la formalización de la transacción.
2. Arras penitenciales: En este caso, las arras entregada se consideran indemnizatorias, ya que esta modalidad de contratos de arras permite que o el vendedor o el adquiriente se retire de la operación independientemente del motivo alegado, por lo que la cuantía entregada servirá para indemnizar al afectado, por ello la parte compradora corre el riesgo de perder dicha cuantía monetaria entregada anticipadamente si es el causante de que la operación no se formalice, o puede recibir devuelta dichas arras si el vendedor es quien decide no proceder.
3. Arras penales: Al igual que el tipo de arras anteriormente descritas, la señal monetaria entregada se entenderá como una indemnización, pero en este particular de tipo perjuicios y daños en el contexto de incumplimiento contractual. Por ejemplo, en el contexto de que el adquiriente es quien incumple, la otra parte puede exigir la resolución del contrato, quedándose con las arras percibidas como parte de indemnizaciones. Por su parte, si es la parte vendedora quien falta al contrato, el adquiriente tiene el derecho de solicitar que se formalice la operación o que sean devueltas las arras por duplicado.

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